Viager o nuda proprietà a Monaco: quali differenze?
2026-01-28
Desiderate vendere il vostro appartamento a Monaco continuando ad abitarvi? Oppure acquistare un immobile di cui disporrete in futuro? Il viager occupato e la vendita della nuda proprietà possono rispondere a questi progetti, con conseguenze diverse per il reddito del venditore, il finanziamento dell’acquirente e l’utilizzo dell’abitazione.
Per confrontarli occorre distinguere due domande: quali diritti vengono venduti e come viene pagato il prezzo? MONACO PROPERTIES vi accompagna nella valutazione dell’immobile e nell’analisi delle opzioni adatte al vostro progetto.
Viager e nuda proprietà: due concetti che possono combinarsi
Il viager è una vendita il cui pagamento comprende una rendita corrisposta per tutta la vita di uno o più beneficiari. Un capitale iniziale, chiamato bouquet, può aggiungersi alla rendita. La somma complessiva dei versamenti dipende, tra l’altro, dalla loro durata e non è quindi nota alla firma. Il carattere aleatorio della rendita vitalizia è riconosciuto dalla giurisprudenza monegasca.
La nuda proprietà indica la proprietà di un bene il cui usufrutto appartiene a un’altra persona. Descrive i diritti acquisiti, anziché una modalità di pagamento.
I due concetti non si escludono: una vendita della nuda proprietà può prevedere il pagamento tramite rendita vitalizia. Nel confronto seguente distinguiamo il viager da una vendita della nuda proprietà pagata integralmente alla firma, con riserva di usufrutto.
Confronto: viager libero, viager occupato e nuda proprietà
| Aspetto da confrontare | Viager libero | Viager occupato | Nuda proprietà pagata alla firma |
|---|---|---|---|
| Pagamento al venditore | Rendita ed eventuale bouquet | Rendita ed eventuale bouquet | Capitale concordato alla firma |
| Diritto conservato dal venditore | Nessun diritto di godimento riservato | Diritto d’uso e abitazione (DUH) o usufrutto, secondo l’atto | Usufrutto |
| Utilizzo immediato da parte dell’acquirente | Possibile se l’abitazione è disponibile | No, finché sussiste il diritto riservato | No, finché sussiste l’usufrutto |
| Locazione da parte del venditore | No, in forza di un diritto riservato | Possibile con l’usufrutto; non con il DUH | Possibile in forza dell’usufrutto |
| Prezzo totale versato | Dipende dalla durata della rendita | Dipende dalla durata della rendita | Stabilito contrattualmente |
| Inizio del godimento per l’acquirente | Immediato se l’abitazione è disponibile | Dipende dall’estinzione del diritto riservato | Dipende dall’estinzione dell’usufrutto |
Le possibilità di utilizzo e locazione restano soggette alle norme applicabili all’abitazione e alle clausole dell’atto.
DUH o usufrutto: una distinzione essenziale per il venditore
Il diritto d’uso e abitazione (DUH) consente al venditore di continuare ad abitare personalmente nell’immobile alle condizioni previste dall’atto. Non gli consente di darlo in locazione.
L’usufrutto permette di abitare nell’immobile oppure di affittarlo e percepirne i canoni. Questa distinzione conta soprattutto se il venditore prevede di trasferirsi in futuro.
Una vendita con riserva di DUH non coincide quindi con una vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Il trasferimento del venditore non estingue necessariamente il diritto conservato: le conseguenze del rilascio anticipato devono essere precisate nell’atto. Questi diritti sono disciplinati dal Codice civile monegasco, in particolare dalle disposizioni su usufrutto, uso e abitazione.
Come confrontare gli importi?
Si parte dalla valutazione dell’immobile in piena proprietà e si determina poi il valore del diritto conservato dal venditore.
Valore dei diritti venduti = valore della piena proprietà − valore del diritto conservato.
Consideriamo un esempio puramente didattico:
- Valore dell’appartamento in piena proprietà: 2.000.000 €.
- Valore ipotetico dell’usufrutto riservato: 800.000 €.
- Valore economico della nuda proprietà: 1.200.000 €.
In una vendita della nuda proprietà pagata integralmente alla firma, il prezzo potrebbe quindi essere fissato a 1.200.000 €, previo accordo delle parti.
Se gli stessi diritti fossero venduti in cambio di un bouquet e di una rendita, un bouquet di 200.000 € lascerebbe una base economica di 1.000.000 € da convertire in rendita. Il calcolo richiederebbe ipotesi adeguate ai beneficiari e al contratto.
Questi importi non costituiscono né un tariffario né una stima. Per confrontare una riserva di usufrutto con una riserva di DUH, ciascun diritto deve essere valutato separatamente.
Per approfondire il calcolo del bouquet e della rendita, consultate la nostra guida al viager a Monaco.
Prezzo noto e costo complessivo: quale prevedibilità per l’acquirente?
Il pagamento integrale della nuda proprietà permette di conoscere il prezzo d’acquisto alla firma. Tuttavia, se l’usufrutto è vitalizio, resta incerta la data in cui l’acquirente potrà disporre dell’abitazione.
Il budget deve includere anche i costi d’acquisto, le spese e i lavori a carico dell’acquirente e gli eventuali costi di finanziamento.
Nel viager, l’acquirente deve poter sostenere la rendita per tutta la sua durata, tenendo conto dell’indicizzazione contrattuale. Un bouquet contenuto non basta quindi a misurare l’impegno finanziario.
Chi paga le spese e i lavori?
La ripartizione dipende dal diritto conservato, dalle norme applicabili e dalle clausole dell’atto. In materia di usufrutto, il Codice civile monegasco distingue le riparazioni di manutenzione dalle grandi riparazioni, con alcune eccezioni. Riferimento: Codice civile, articoli 490 e 491.
Prima di firmare occorre precisare la ripartizione di spese condominiali, manutenzione, lavori e assicurazioni. Nell’analisi vanno inclusi anche i lavori già deliberati o previsti nell’edificio.
Quale soluzione corrisponde al vostro progetto?
Per il venditore, la scelta dipende innanzitutto dalle esigenze finanziarie: ricevere subito un capitale, percepire una rendita vitalizia o combinare entrambi. Occorre poi stabilire se desidera soltanto restare nell’abitazione oppure conservare anche la possibilità di affittarla.
Per l’acquirente, le domande principali riguardano il capitale disponibile, la capacità di pagare una rendita nel tempo e l’attesa accettabile prima di disporre dell’immobile.
Un prezzo inferiore al valore della piena proprietà riflette, tra l’altro, l’assenza di godimento immediato. Non costituisce, da solo, una garanzia di rendimento.
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