Viager и голая собственность в Монако: в чём разница?
2026-01-28

Share :

Хотите продать квартиру в Монако и продолжать в ней жить? Или приобрести недвижимость, которой сможете пользоваться позднее? Продажа viager с сохранением проживания и продажа голой собственности могут отвечать этим задачам, но по-разному влияют на доход продавца, финансирование покупателя и использование жилья.

Для сравнения необходимо разделить два вопроса: какие права продаются и как уплачивается цена? MONACO PROPERTIES помогает оценить недвижимость и рассмотреть варианты, соответствующие вашим планам.

Иллюстрация: обжитая квартира и пара на террасе — Редакционная иллюстрация; не изображение конкретного объекта в продаже.

Viager и голая собственность: понятия, которые могут сочетаться

Viager — продажа, оплата которой включает ренту, выплачиваемую в течение жизни одного или нескольких получателей. Ренту может дополнять первоначальный единовременный взнос, называемый bouquet. Общая сумма выплат зависит, в частности, от их продолжительности и потому неизвестна при подписании. Рисковый характер пожизненной ренты, связанный с неопределённостью срока выплат, признаётся судебной практикой Монако.

Голая собственность (nue-propriété) — право собственности на имущество, узуфрукт в отношении которого принадлежит другому лицу. Это характеристика приобретаемых прав, а не способа оплаты.

Эти понятия не исключают друг друга: голая собственность может продаваться с оплатой в форме пожизненной ренты. Ниже viager сравнивается с продажей голой собственности при полной оплате цены при подписании и сохранении узуфрукта за продавцом.

Сравнение: свободный viager, viager с сохранением проживания и голая собственность

Сравнение прав и условий оплаты
Критерий	Свободный viager	Viager с сохранением проживания	Голая собственность с полной оплатой
Выплаты продавцу	Рента и возможный bouquet	Рента и возможный bouquet	Капитал, согласованный при подписании
Право, сохраняемое продавцом	Право пользования не сохраняется	Право пользования и проживания (DUH) или узуфрукт согласно договору	Узуфрукт
Немедленное проживание покупателя	Возможно, если жильё доступно	Нет, пока сохраняется соответствующее право	Нет, пока действует узуфрукт
Сдача в аренду продавцом	Нет, на основании сохраняемого права	Возможна при узуфрукте; невозможна при DUH	Возможна на основании узуфрукта
Общая уплаченная цена	Зависит от продолжительности ренты	Зависит от продолжительности ренты	Установлена договором
Начало пользования покупателем	Сразу, если жильё доступно	Зависит от прекращения сохраняемого права	Зависит от прекращения узуфрукта

Возможности проживания и сдачи в аренду определяются также нормами, применимыми к жилью, и условиями договора.

DUH или узуфрукт: существенная разница для продавца

Право пользования и проживания (DUH) позволяет продавцу продолжать лично проживать в квартире на условиях, предусмотренных договором. Оно не даёт права сдавать жильё в аренду.

Узуфрукт позволяет проживать в объекте либо сдавать его в аренду и получать арендный доход. Это особенно важно, если продавец допускает переезд в будущем.

Поэтому продажа с сохранением DUH отличается от продажи голой собственности с сохранением узуфрукта. Выезд продавца не обязательно прекращает сохранённое право: последствия досрочного освобождения жилья должны быть определены в договоре. Эти права регулируются Гражданским кодексом Монако, в частности положениями об узуфрукте, пользовании и проживании.

Как сравнивать суммы?

Сначала оценивают недвижимость в полной собственности, затем — право, сохраняемое за продавцом.

Стоимость продаваемых прав = стоимость полной собственности − стоимость сохраняемого права.

Рассмотрим исключительно учебный пример:

Стоимость квартиры в полной собственности: 2 000 000 €.
Условная стоимость сохраняемого узуфрукта: 800 000 €.
Экономическая стоимость голой собственности: 1 200 000 €.

При продаже голой собственности с полной оплатой при подписании цена могла бы составить 1 200 000 €, если стороны об этом договорятся.

Если те же права продаются за bouquet и ренту, первоначальный взнос 200 000 € оставит экономическую базу 1 000 000 € для расчёта ренты. Такой расчёт требует допущений, соответствующих получателям и условиям договора.

Эти цифры не являются ни нормативной шкалой, ни оценкой недвижимости. Для сравнения сохранённого узуфрукта и DUH каждое право необходимо оценить отдельно.

Подробнее о расчёте bouquet и ренты — в нашем руководстве по viager в Монако.

Известная цена и общая стоимость: насколько предсказуем бюджет покупателя?

Полная оплата голой собственности позволяет знать цену приобретения при подписании. Но если узуфрукт пожизненный, дата, когда покупатель сможет пользоваться жильём, остаётся неопределённой.

В бюджет также включают расходы на приобретение, платежи и работы, возложенные на покупателя, и возможные расходы на финансирование.

При viager покупатель должен иметь возможность выплачивать ренту весь срок её действия с учётом предусмотренной договором индексации. Небольшой bouquet сам по себе не отражает размер финансового обязательства.

Кто оплачивает текущие расходы и ремонт?

Распределение зависит от сохраняемого права, применимых норм и условий договора. В отношении узуфрукта Гражданский кодекс Монако разграничивает текущий и капитальный ремонт, предусматривая исключения. Основание: Гражданский кодекс, статьи 490 и 491.

До подписания следует уточнить распределение расходов по совместному содержанию здания, обслуживанию, работам и страхованию. Нужно также учитывать уже утверждённые или планируемые работы в здании.

Какая структура соответствует вашим планам?

Для продавца выбор прежде всего зависит от финансовых потребностей: получить капитал сразу, пожизненный доход или их сочетание. Затем следует определить, нужно ли только сохранить проживание или также возможность сдавать жильё в аренду.

Для покупателя основные вопросы — доступный капитал, возможность долго выплачивать ренту и допустимый срок ожидания до начала пользования объектом.

Цена ниже стоимости полной собственности отражает, в частности, отсутствие немедленного пользования. Сама по себе она не гарантирует доходность.