Leibrente oder bloßes Eigentum in Monaco: Unterschiede
2026-01-28
Möchten Sie Ihre Wohnung in Monaco verkaufen und weiterhin darin wohnen? Oder eine Immobilie erwerben, die Sie erst später nutzen werden? Ein bewohnter Viager-Verkauf und der Verkauf bloßen Eigentums können diesen Vorhaben entsprechen, wirken sich jedoch unterschiedlich auf das Einkommen des Verkäufers, die Finanzierung des Käufers und die Nutzung der Wohnung aus.
Für den Vergleich sind zwei Fragen zu unterscheiden: Welche Rechte werden verkauft und wie wird der Kaufpreis bezahlt? MONACO PROPERTIES unterstützt Sie bei der Immobilienbewertung und der Prüfung passender Möglichkeiten.
Leibrente und bloßes Eigentum: zwei kombinierbare Konzepte
Ein Viager-Verkauf ist ein Verkauf, dessen Bezahlung eine Rente für die Lebensdauer einer oder mehrerer berechtigter Personen umfasst. Eine anfängliche Einmalzahlung, das Bouquet, kann hinzukommen. Die Gesamtsumme hängt unter anderem von der Zahlungsdauer ab und steht daher bei Vertragsabschluss nicht fest. Die mit der Leibrente verbundene Ungewissheit wird in der monegassischen Rechtsprechung anerkannt.
Bloßes Eigentum (nue-propriété) bezeichnet das Eigentum an einer Immobilie, deren Nießbrauch einer anderen Person zusteht. Der Begriff beschreibt die erworbenen Rechte und keine Zahlungsweise.
Beide Konzepte schließen sich daher nicht aus: Bloßes Eigentum kann gegen eine Leibrente verkauft werden. Im folgenden Vergleich unterscheiden wir Viager-Verkäufe vom Verkauf bloßen Eigentums gegen vollständige Zahlung bei Vertragsabschluss unter Nießbrauchsvorbehalt.
Vergleich: freier Viager, bewohnter Viager und bloßes Eigentum
| Vergleichspunkt | Freier Viager | Bewohnter Viager | Bloßes Eigentum gegen Einmalzahlung |
|---|---|---|---|
| Zahlung an den Verkäufer | Rente und gegebenenfalls Bouquet | Rente und gegebenenfalls Bouquet | Bei Vertragsabschluss vereinbarter Kapitalbetrag |
| Vorbehaltenes Recht des Verkäufers | Kein vorbehaltenes Nutzungsrecht | Nutzungs- und Wohnrecht (DUH) oder Nießbrauch gemäß Vertrag | Nießbrauch |
| Sofortiges Bewohnen durch den Käufer | Möglich, sofern die Wohnung verfügbar ist | Nein, solange das vorbehaltene Recht besteht | Nein, solange der Nießbrauch besteht |
| Vermietung durch den Verkäufer | Nicht aufgrund eines vorbehaltenen Rechts | Mit Nießbrauch möglich; mit DUH nicht | Aufgrund des Nießbrauchs möglich |
| Insgesamt gezahlter Kaufpreis | Hängt von der Dauer der Rente ab | Hängt von der Dauer der Rente ab | Vertraglich festgelegt |
| Nutzungsbeginn für den Käufer | Sofort, sofern die Wohnung verfügbar ist | Hängt vom Erlöschen des vorbehaltenen Rechts ab | Hängt vom Erlöschen des Nießbrauchs ab |
Bewohnen und Vermieten unterliegen weiterhin den für die Wohnung geltenden Vorschriften und den Vertragsbestimmungen.
DUH oder Nießbrauch: ein wesentlicher Unterschied für Verkäufer
Ein Nutzungs- und Wohnrecht (DUH) erlaubt dem Verkäufer, die Wohnung unter den vertraglich festgelegten Bedingungen weiterhin persönlich zu bewohnen. Es berechtigt ihn nicht zur Vermietung.
Der Nießbrauch erlaubt es, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen. Das ist besonders relevant, wenn der Verkäufer später umziehen möchte.
Ein Verkauf unter DUH-Vorbehalt ist daher nicht mit dem Verkauf bloßen Eigentums unter Nießbrauchsvorbehalt gleichzusetzen. Ein Auszug beendet das vorbehaltene Recht nicht zwangsläufig: Die Folgen einer vorzeitigen Freigabe müssen im Vertrag geregelt werden. Maßgeblich sind die Bestimmungen des monegassischen Zivilgesetzbuchs, insbesondere zu Nießbrauch, Nutzung und Wohnen.
Wie lassen sich die Beträge vergleichen?
Ausgangspunkt ist die Bewertung der Immobilie im Volleigentum. Anschließend wird das vom Verkäufer vorbehaltene Recht bewertet.
Wert der verkauften Rechte = Wert des Volleigentums − Wert des vorbehaltenen Rechts.
Ein rein erläuterndes Beispiel:
- Wert der Wohnung im Volleigentum: 2.000.000 €.
- Angenommener Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs: 800.000 €.
- Wirtschaftlicher Wert des bloßen Eigentums: 1.200.000 €.
Beim Verkauf bloßen Eigentums gegen vollständige Zahlung bei Vertragsabschluss könnte der Kaufpreis somit auf 1.200.000 € festgelegt werden, sofern sich die Parteien darauf einigen.
Werden dieselben Rechte gegen Bouquet und Rente verkauft, verbleibt bei einem Bouquet von 200.000 € eine wirtschaftliche Grundlage von 1.000.000 € für die Umrechnung in eine Rente. Dafür sind Annahmen erforderlich, die zu den berechtigten Personen und zum Vertrag passen.
Diese Zahlen stellen weder eine Bewertungstabelle noch eine Immobilienbewertung dar. Um einen Nießbrauchsvorbehalt mit einem DUH-Vorbehalt zu vergleichen, muss jedes Recht gesondert bewertet werden.
Weitere Informationen zur Berechnung von Bouquet und Rente finden Sie in unserem Leitfaden zum Viager-Verkauf in Monaco.
Bekannter Kaufpreis und Gesamtkosten: wie planbar ist der Erwerb?
Beim Erwerb bloßen Eigentums gegen Einmalzahlung steht der Kaufpreis bei Vertragsabschluss fest. Besteht der Nießbrauch jedoch lebenslang, bleibt ungewiss, wann der Käufer die Wohnung nutzen kann.
Das Budget muss auch Erwerbsnebenkosten, die dem Käufer zugewiesenen laufenden Kosten und Arbeiten sowie mögliche Finanzierungskosten berücksichtigen.
Bei einem Viager muss der Käufer die Rente während ihrer gesamten Laufzeit tragen können, einschließlich der vereinbarten Indexierung. Ein niedriges Bouquet allein bildet die finanzielle Verpflichtung daher nicht ab.
Wer trägt laufende Kosten und Reparaturen?
Die Verteilung hängt vom vorbehaltenen Recht, den geltenden Regeln und den Vertragsbestimmungen ab. Beim Nießbrauch unterscheidet das monegassische Zivilgesetzbuch zwischen Instandhaltungsreparaturen und größeren Reparaturen, wobei Ausnahmen gelten. Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch, Artikel 490 und 491.
Vor Vertragsabschluss sollten Gemeinschaftskosten, Instandhaltung, Arbeiten und Versicherungen klar zugeordnet werden. Bereits beschlossene oder geplante Arbeiten am Gebäude gehören ebenfalls in die Prüfung.
Welche Lösung passt zu Ihrem Vorhaben?
Für Verkäufer richtet sich die Wahl zunächst nach dem finanziellen Bedarf: sofortiges Kapital, lebenslange Einkünfte oder eine Kombination. Anschließend ist zu klären, ob sie nur weiter dort wohnen oder auch die Möglichkeit zur Vermietung behalten möchten.
Für Käufer sind das verfügbare Kapital, die dauerhafte Tragbarkeit einer Rente und die akzeptable Wartezeit bis zur Nutzung entscheidend.
Ein Kaufpreis unter dem Wert des Volleigentums berücksichtigt unter anderem die fehlende sofortige Nutzung. Für sich genommen garantiert er keine Rendite.
Viager oder bloßes Eigentum in Monaco bewerten lassen
Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen und ein Wohnrecht behalten? Suchen Sie eine Investition in einen Viager oder in bloßes Eigentum in Monaco?
MONACO PROPERTIES unterstützt Sie bei der Bewertung und beim Vergleich der wirtschaftlichen Möglichkeiten, in Abstimmung mit Ihrem Notar hinsichtlich der rechtlichen Vertragsgestaltung.
Individuelle Bewertung anfordern
Kontaktieren Sie unser Team, um Ihr Vorhaben zu besprechen.
- Telefon: +377 97 97 33 97
- WhatsApp: +33 6 40 62 65 76
- E-Mail: info@mpmonaco.com
