Frankreichs 3%-Immobiliensteuer: Was ändert sich 2026 für Gesellschaften in Monaco?

Sie halten eine Immobilie in Frankreich über eine Gesellschaft in Monaco? Die Reform vom Juni 2026 verschärft die Erklärungspflichten für die Befreiung von der französischen jährlichen Immobiliensteuer von 3 %. Eigentumsstruktur, bisherige Meldungen und Immobilienwerte sollten überprüft werden. Eine zusätzliche Steuer von 3 % entsteht dadurch nicht automatisch.

Informationsstand: 9. September 2026.

Welche Gesellschaften und Immobilien sind betroffen?

Die Artikel 990 D ff. des französischen Steuergesetzbuchs erfassen französische und ausländische Rechtsträger, die unmittelbar oder mittelbar Immobilien oder dingliche Immobilienrechte in Frankreich halten. Eine monegassische société civile particulière, häufig als SCP oder SCI bezeichnet, kann deshalb mit einer Wohnung in Beausoleil oder einer Villa in Roquebrune-Cap-Martin betroffen sein.

Eine ausschließlich in Monaco gelegene Immobilie fällt nicht unter diese französische Steuer. Der Wohnsitz der Gesellschafter in Monaco befreit eine Gesellschaft mit französischem Immobilienbesitz jedoch nicht automatisch. Französisches Steuergesetzbuch, Artikel 990 D–990 G.

Was ändert die Reform von 2026?

Artikel 102 des Gesetzes Nr. 2026-534 vom 25. Juni 2026 streicht die Möglichkeit, die Befreiung nach Artikel 990 E, 3° Buchstabe d, allein durch eine Verpflichtung zur Auskunft auf Anfrage abzusichern. Für diese Befreiung ist nun eine jährliche Erklärung erforderlich. Der gesetzliche Termin ist der 15. Mai; maßgeblich sind die Meldevorschriften zum Formular 2746-SD.

Anzugeben sind insbesondere die am 1. Januar gehaltenen Immobilien, deren Wert sowie Identität, Anschrift und Beteiligungsumfang der Gesellschafter mit mehr als 1 % der Rechte. Die Änderung betrifft auch französische Gesellschaften, die bisher die Auskunftsverpflichtung genutzt haben. Andere Befreiungen bleiben bestehen. Gesetz, Artikel 102; aktueller Artikel 990 E.

Die Erklärung für 2027 vorbereiten

Die Neuregelung gilt seit dem 27. Juni 2026, also nach dem regulären Erklärungstermin im Mai 2026. Der nächste reguläre gesetzliche Termin ist daher grundsätzlich der 15. Mai 2027, bezogen auf die Verhältnisse am 1. Januar 2027. Der praktische Abgabekalender und die Verwaltungsmodalitäten für 2027 sind zu prüfen. Bereits bestehende Pflichten für frühere Jahre bleiben zu kontrollieren.

Auch mittelbare Beteiligungen prüfen

Eine Holding in Monaco kann über ihre Beteiligung an einer französischen Immobiliengesellschaft erfasst werden, obwohl sie selbst kein Gebäude unmittelbar besitzt. Jede Gesellschaft in der Beteiligungskette benötigt eine eigene Prüfung. Eine Erklärung der Tochtergesellschaft sichert die Befreiung der Muttergesellschaft nicht zwangsläufig ab.

Welche Befreiungen kommen weiterhin in Betracht?

• Keine überwiegende Immobilienanlage: Der französische Immobilienwert beträgt weniger als 50 % der unmittelbar oder mittelbar gehaltenen französischen Vermögenswerte. Entscheidend ist nicht das weltweite Vermögen.
• Geringe Beteiligung: Unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Sitz des Rechtsträgers liegt der betreffende Immobilienanteil unter 100.000 Euro oder unter 5 % des Wertes der betroffenen Immobilien.
• Jährliche Offenlegung: Vollständige und fristgerechte Angaben ermöglichen die entsprechende erklärungsabhängige Befreiung.

Forderungen gegen französische Schuldner, einschließlich bestimmter Gesellschafterdarlehen, können die Vermögensquote beeinflussen. Werte und Beteiligungen müssen im Einzelfall geprüft werden. Amtliche Erläuterungen zur Vermögensquote.

Für bestimmte Immobiliengesellschaften außerhalb der französischen Körperschaftsteuer sieht die Verwaltungsauffassung besondere Meldewege über die üblichen Erklärungen vor, insbesondere Formular 2072. Deren Anwendung im aktualisierten Rechtsrahmen ist zu prüfen. Nicht jede SCI muss zwangsläufig eine zusätzliche 2746 abgeben. Amtliche Erläuterungen zu Erklärungspflichten.

Immobilienhändler und Bauträger

Immobilien, die bei gewerblichen Immobilienhändlern oder Bauträgern ordnungsgemäß als Vorräte geführt werden, sind nach Artikel 990 F befreit. Die tatsächliche Tätigkeit und die Bilanzierung müssen stimmen; ein entsprechender Gesellschaftszweck allein genügt nicht. Für die Berechnung der Immobilienquote werden diese Objekte dennoch berücksichtigt. Amtliche Erläuterungen zu Immobilienvorräten.

Ein Empfangsbevollmächtigter in Frankreich

Erklärungspflichtige Rechtsträger ohne Betriebsstätte in Frankreich müssen nach dem neuen Artikel 990 FA eine in Frankreich steuerlich ansässige natürliche Person oder eine juristische Person mit Sitz in Frankreich benennen. Diese empfängt Mitteilungen und Verfahrensunterlagen zur Steuerprüfung.

Die Benennung allein macht den Empfänger nicht zum Steuerschuldner. Ohne ausdrückliche Benennung sieht das Gesetz eine Empfangsvertretung durch den immobiliennächsten, der Verwaltung bekannten Rechtsträger der Beteiligungskette vor. Artikel 990 FA.

Immobilienwert und finanzielles Risiko

Ist die Steuer tatsächlich geschuldet, beträgt sie 3 % des steuerpflichtigen Verkehrswertes zum 1. Januar. Erwerbsdarlehen sind von dieser Bemessungsgrundlage nicht abzugsfähig. Bei einer vollständig gehaltenen Immobilie im Wert von 1 Million Euro ohne Befreiung ergibt das jährlich 30.000 Euro vor möglichen Zinsen und Zuschlägen. Historischer Kaufpreis und Buchwert entsprechen nicht zwangsläufig dem Verkehrswert. Amtliche Regeln zur Bemessungsgrundlage.

Was Eigentümer jetzt vorbereiten können

1. Beteiligungskette und Beteiligungsquoten erfassen.
2. Französische Immobilien und Werte zum 1. Januar dokumentieren.
3. Die Befreiung jedes Rechtsträgers steuerlich prüfen lassen.
4. Frühere Erklärungen, Verpflichtungen und Eingangsbestätigungen zusammentragen.
5. Jährliche Abgaben und den Empfang von Mitteilungen in Frankreich organisieren.

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Allgemeine Informationen zum 9. September 2026. Befreiungen und Erklärungspflichten hängen vom Einzelfall ab. Eine Immobilienbewertung ist keine steuerliche Bestätigung des erklärten Wertes.