Налог 3% на недвижимость во Франции: что меняется в 2026 году для компаний Монако?
Вы владеете квартирой или виллой во Франции через компанию в Монако? Реформа июня 2026 года усиливает требования к отчетности для освобождения от ежегодного французского налога на недвижимость по ставке 3%. Необходимо проверить структуру владения, ранее поданные декларации и стоимость объектов. Это не означает автоматического возникновения дополнительного налога в размере 3%.
Информация проверена по состоянию на 9 сентября 2026 года.
Какие компании и объекты подпадают под правила?
Статьи 990 D и последующие статьи французского Налогового кодекса распространяются на французские и иностранные юридические образования, прямо или косвенно владеющие недвижимостью либо вещными правами на недвижимость во Франции. Поэтому монакское гражданское товарищество société civile particulière, часто называемое SCP или SCI, может подпадать под эти правила при владении объектом в Босолее, Рокбрюн-Кап-Мартене, Ментоне или другом французском городе.
Недвижимость, расположенная исключительно в Монако, не подпадает под этот французский налог. При этом проживание участников компании в Монако само по себе не освобождает компанию, владеющую французской недвижимостью. Налоговый кодекс Франции, статьи 990 D–990 G.
Что изменилось в июне 2026 года?
Статья 102 закона № 2026-534 от 25 июня 2026 года отменяет возможность использовать освобождение по статье 990 E, пункт 3°, подпункт d, только на основании обязательства предоставить сведения по запросу налоговой службы. Для этого основания освобождения теперь требуется ежегодная декларация с установленным законом сроком до 15 мая, в соответствии с правилами подачи формы 2746-SD.
В частности, указываются объекты на 1 января, их стоимость, а также сведения об участниках, владеющих более чем 1% прав: личность, адрес и размер участия. Изменение касается и французских компаний, ранее использовавших обязательство предоставить сведения. Другие основания освобождения сохраняются. Закон, статья 102; обновленная статья 990 E.
Подготовка к отчетности за 2027 год
Новые положения действуют с 27 июня 2026 года, то есть после обычного майского срока 2026 года. Поэтому следующий обычный установленный законом срок, к которому следует готовиться, — как правило, 15 мая 2027 года, по состоянию на 1 января 2027 года. Практический календарь подачи и административные процедуры на 2027 год необходимо уточнить. Обязанности за предыдущие годы также подлежат проверке.
Косвенное владение тоже имеет значение
Холдинговая компания в Монако может подпадать под правила через доли во французской компании — собственнике недвижимости, даже если сама непосредственно не владеет зданием. Следует проверить каждое звено структуры. Декларация дочерней компании не обязательно обеспечивает освобождение материнской компании.
Какие освобождения сохраняются?
- Отсутствие преобладания недвижимости: французская недвижимость составляет менее 50% французских активов, находящихся в прямом или косвенном владении. Расчет ведется по французским активам, а не по мировому имуществу.
- Небольшая доля владения: при соблюдении установленных требований к местонахождению юридического образования стоимость соответствующей доли недвижимости составляет менее 100 000 евро либо доля меньше 5% стоимости соответствующих объектов.
- Ежегодное раскрытие сведений: полная и своевременная декларация позволяет использовать соответствующее основание освобождения.
Требования к французским должникам, включая отдельные займы участников, могут влиять на расчет доли недвижимости в активах. Стоимость и структуру участия необходимо оценивать индивидуально. Официальные разъяснения о расчете доли недвижимости.
Для некоторых компаний, владеющих недвижимостью и не подпадающих под французский налог на прибыль организаций, административные разъяснения предусматривают особые способы отчетности через обычные декларации, в том числе форму 2072. Их применимость в обновленной системе следует проверить: отдельная форма 2746 требуется не обязательно каждой SCI. Официальные разъяснения об отчетности.
Недвижимость в составе товарных запасов
Объекты, надлежащим образом учтенные в запасах компаний, профессионально занимающихся перепродажей недвижимости или строительством для продажи, пользуются освобождением по статье 990 F. Важны реальная деятельность и корректный учет; одной записи в уставе недостаточно. При этом такие объекты продолжают учитываться при расчете преобладания недвижимости. Официальные разъяснения об объектах в запасах.
Получатель налоговых уведомлений во Франции
Новая статья 990 FA обязывает юридические образования, подлежащие декларированию и не имеющие постоянного представительства во Франции, назначить физическое лицо с налоговым местожительством во Франции либо юридическое лицо с местонахождением во Франции. Оно получает сообщения и процессуальные документы, связанные с налоговой проверкой.
Само назначение не делает получателя должником по налогу. Если он не назначен, закон предусматривает получение документов ближайшим к объектам звеном цепочки участия, известным налоговой службе. Статья 990 FA.
Стоимость недвижимости и размер риска
Если налог действительно подлежит уплате, он составляет 3% облагаемой рыночной стоимости на 1 января. Кредиты на приобретение не уменьшают эту базу. Например, для объекта стоимостью 1 миллион евро, полностью принадлежащего компании и не пользующегося освобождением, налог составит 30 000 евро в год до возможных процентов и штрафов. Историческая цена покупки и балансовая стоимость не обязательно равны рыночной стоимости. Официальные правила определения налоговой базы.
Что подготовить собственнику?
- Схему юридических образований и долей участия.
- Перечень французских объектов с обоснованием стоимости на 1 января.
- Заключение налогового консультанта об освобождении каждого звена.
- Ранее поданные декларации, обязательства и подтверждения получения.
- Порядок ежегодной подачи и получения уведомлений во Франции.
Оценка недвижимости на Лазурном Берегу
Monaco Properties поможет оценить рыночную стоимость квартиры или виллы в Босолее, Рокбрюн-Кап-Мартене или Ментоне, а также сопровождает проекты продажи и сдачи в аренду. Оценка может использоваться как материал для обсуждения с бухгалтером, нотариусом или налоговым юристом. Свяжитесь с Monaco Properties.
Общая информация по состоянию на 9 сентября 2026 года. Освобождение и обязанности по отчетности зависят от обстоятельств конкретного юридического образования. Оценка недвижимости не является налоговым подтверждением заявленной стоимости.
