Taxe de 3 % : ce qui change en 2026 pour les sociétés monégasques détenant un bien en France

Vous détenez un appartement ou une villa en France par l’intermédiaire d’une société monégasque ? La réforme de juin 2026 renforce les formalités permettant de conserver l’exonération de la taxe annuelle de 3 %. Elle invite à vérifier les déclarations, les participations et la valeur des biens, sans signifier qu’une nouvelle charge de 3 % sera automatiquement due.

Informations vérifiées au 9 septembre 2026.

Une taxe française sur les immeubles détenus par des entités juridiques

La taxe prévue aux articles 990 D et suivants du Code général des impôts vise les entités juridiques françaises ou étrangères qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France. Une société civile particulière monégasque, souvent désignée comme une SCP ou une SCI monégasque, peut donc être concernée lorsqu’elle détient un bien à Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Menton ou ailleurs en France.

Le critère géographique est la localisation de l’immeuble : un bien situé exclusivement à Monaco n’entre pas dans cette taxe française. La résidence monégasque des associés ne suffit toutefois pas à exonérer une société propriétaire d’un bien en France. Consulter les articles 990 D à 990 G du CGI.

Ce que change la loi du 25 juin 2026

L’article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 supprime la possibilité de bénéficier de l’exonération prévue au d du 3° de l’article 990 E en prenant simplement l’engagement de communiquer les renseignements à la demande de l’administration.

Pour les entités qui utilisent cette voie d’exonération, la règle devient une déclaration annuelle, au plus tard le 15 mai, portant notamment sur les immeubles détenus au 1er janvier, leur valeur et les associés détenant plus de 1 % des droits. Le support déclaratif est le formulaire 2746-SD, à télédéclarer selon les modalités de l’administration.

La suppression de l’engagement concerne également les entités françaises qui l’utilisaient. Elle ne supprime pas toutes les autres exonérations. Voir l’article 102 de la loi et l’article 990 E actualisé.

Pourquoi préparer dès maintenant la campagne 2027 ?

Le nouveau texte est en vigueur depuis le 27 juin 2026, après l’échéance annuelle de mai 2026. La prochaine échéance légale ordinaire à préparer est donc, en principe, le 15 mai 2027, pour la situation au 1er janvier 2027. Le calendrier pratique de dépôt et les modalités administratives devront être vérifiés pour cette campagne.

Cette perspective ne dispense pas de contrôler les années antérieures. Une société déjà tenue de déposer une déclaration doit vérifier qu’elle l’a fait ; un ancien engagement doit être retrouvé et sa portée examinée. L’absence de nouveaux commentaires administratifs ne suspend pas l’entrée en vigueur de la loi.

Une SCI française interposée ne règle pas toute la question

Une société monégasque peut entrer dans le dispositif même si elle ne détient aucun immeuble en direct. C’est le cas, selon les exonérations applicables, lorsqu’elle possède des parts d’une société française propriétaire d’un appartement ou d’une villa.

Il faut donc examiner chaque niveau de la chaîne : société propriétaire, holding intermédiaire et autres sociétés associées. La déclaration de la société française ne garantit pas, à elle seule, que toutes les entités situées au-dessus sont exonérées.

Quelles exonérations restent possibles ?

La réforme préserve plusieurs situations d’exonération, dont les conditions doivent être appréciées société par société :

• Absence de prépondérance immobilière : les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement. Le calcul porte sur les actifs français, pas sur le patrimoine mondial.
• Faible détention : sous les conditions de siège prévues par le texte, la quote-part immobilière détenue est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur des biens concernés.
• Transparence déclarative : les informations requises sont déclarées chaque année dans les délais, permettant de bénéficier de l’exonération correspondante.

Les créances sur des débiteurs français, notamment certains comptes courants d’associés, peuvent intervenir dans le calcul du ratio de prépondérance immobilière. Une analyse des valeurs réelles et des participations reste nécessaire. BOFiP : calcul du ratio de prépondérance immobilière.

Pour certaines sociétés immobilières à l’IR, la doctrine prévoit des modalités spécifiques liées à leurs déclarations habituelles, notamment la 2072. Leur application doit être vérifiée dans le cadre actualisé : il serait excessif d’affirmer que toute SCI doit obligatoirement déposer une 2746 distincte. BOFiP : obligations déclaratives des sociétés immobilières.

Marchands de biens : le traitement des immeubles en stock

Les biens régulièrement inscrits dans les stocks des sociétés exerçant la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur bénéficient de l’exonération prévue par l’article 990 F. Il ne suffit donc pas que l’objet social mentionne l’achat-revente : l’activité et l’inscription régulière en stock doivent être vérifiées. Ces biens restent néanmoins pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière. BOFiP : biens en stock et assiette de la taxe.

Un interlocuteur en France pour recevoir les notifications

Le nouvel article 990 FA impose aux entités soumises à l’obligation déclarative et dépourvues d’établissement stable en France de désigner, dans leur déclaration, une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale ayant son siège en France.

Cette personne reçoit les communications et actes de procédure relatifs au contrôle de la taxe. Cette seule désignation ne la rend pas personnellement débitrice de l’impôt. À défaut de désignation, le texte prévoit une représentation par l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations connue de l’administration. Lire l’article 990 FA.

Pourquoi la valeur du bien compte

Lorsqu’elle est effectivement due, la taxe correspond à 3 % de la valeur vénale taxable au 1er janvier. Les emprunts ne se déduisent pas de cette assiette. À titre d’exemple, un bien détenu à 100 %, évalué à 1 000 000 € et ne bénéficiant d’aucune exonération, représente une taxe annuelle de 30 000 €, hors intérêts ou pénalités éventuels.

La valeur à documenter ne se confond donc pas automatiquement avec le prix d’achat historique ou la valeur comptable. L’emplacement, l’état, la superficie, l’occupation, la vue et les références de marché disponibles doivent être examinés. Règles officielles de calcul.

Les démarches utiles pour les propriétaires

1. Établir l’organigramme des sociétés et les pourcentages de détention.
2. Recenser les biens français et documenter leur valeur au 1er janvier.
3. Faire confirmer le fondement de l’exonération de chaque entité par son conseil fiscal.
4. Retrouver les déclarations, engagements et accusés de réception antérieurs.
5. Organiser les dépôts annuels et la réception des notifications en France.

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Cet article présente des informations générales au 9 septembre 2026. L’exonération et les obligations déclaratives dépendent de la situation de chaque entité. Une estimation immobilière ne constitue pas une validation fiscale de la valeur déclarée.