Tassa del 3% sugli immobili in Francia: cosa cambia nel 2026 per le società monegasche?

Possedete un appartamento o una villa in Francia attraverso una società monegasca? La riforma di giugno 2026 rafforza gli adempimenti necessari per mantenere l’esenzione dalla tassa annuale francese del 3%. Occorre verificare dichiarazioni, partecipazioni e valori immobiliari, senza presumere che sia automaticamente dovuta una nuova imposta del 3%.

Informazioni verificate al 9 settembre 2026.

Quali immobili e società sono interessati?

Gli articoli 990 D e seguenti del Code général des impôts riguardano le entità giuridiche francesi o estere che possiedono direttamente o indirettamente immobili o diritti reali immobiliari in Francia. Una société civile particulière monegasca, spesso chiamata SCP o SCI, può quindi essere interessata per un bene a Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Mentone o altrove in Francia.

Un immobile situato esclusivamente a Monaco non rientra in questa tassa francese. Tuttavia, la residenza monegasca dei soci non esonera automaticamente una società proprietaria di immobili francesi. CGI, articoli 990 D–990 G.

Cosa cambia con la legge del 25 giugno 2026?

L’articolo 102 della legge n. 2026-534 elimina la possibilità di ottenere l’esenzione prevista dall’articolo 990 E, 3°, lettera d, mediante il solo impegno a comunicare i dati su richiesta dell’amministrazione. Per questa modalità di esenzione occorre una dichiarazione annuale entro il 15 maggio, secondo le procedure previste per il modulo 2746-SD.

I dati comprendono gli immobili posseduti al 1° gennaio, il loro valore e l’identità, l’indirizzo e le partecipazioni dei soci titolari di oltre l’1% dei diritti. La modifica riguarda anche le società francesi che utilizzavano l’impegno di comunicazione. Le altre esenzioni non vengono abolite. Legge, articolo 102; articolo 990 E aggiornato.

Preparare la dichiarazione del 2027

Il testo è in vigore dal 27 giugno 2026, dopo la scadenza ordinaria di maggio 2026. La prossima scadenza legale ordinaria da preparare è quindi, in linea di principio, il 15 maggio 2027, riferita alla situazione del 1° gennaio 2027. Andranno verificate le modalità amministrative e il calendario effettivo di presentazione. La riforma non elimina gli obblighi relativi agli anni precedenti.

Attenzione alle partecipazioni indirette

Una holding monegasca può essere interessata attraverso le quote di una società francese proprietaria, pur non possedendo direttamente alcun immobile. Ogni livello della catena partecipativa deve essere esaminato. La dichiarazione della controllata non garantisce necessariamente l’esenzione della società madre.

Le esenzioni che restano disponibili

• Assenza di prevalenza immobiliare: gli immobili francesi rappresentano meno del 50% degli attivi francesi detenuti direttamente o indirettamente. Il confronto riguarda gli attivi francesi, non il patrimonio mondiale.
• Partecipazione ridotta: nel rispetto delle condizioni sulla sede previste dalla legge, la quota immobiliare è inferiore a 100.000 euro oppure al 5% del valore degli immobili interessati.
• Trasparenza dichiarativa: dati completi e comunicati tempestivamente consentono di beneficiare della relativa esenzione.

I crediti verso debitori francesi, compresi determinati finanziamenti soci, possono incidere sul rapporto di prevalenza immobiliare. Valori e partecipazioni richiedono un esame specifico. Chiarimenti ufficiali sul rapporto patrimoniale.

Per alcune società immobiliari non soggette all’imposta francese sulle società, la prassi prevede adempimenti specifici attraverso le dichiarazioni ordinarie, tra cui la 2072. La loro applicazione nel quadro aggiornato deve essere verificata: non si può affermare che ogni SCI debba presentare una 2746 separata. Prassi ufficiale sugli obblighi dichiarativi.

Immobili iscritti nelle rimanenze

I beni regolarmente iscritti nelle rimanenze delle società che esercitano attività di marchand de biens o di promotore-costruttore beneficiano dell’esenzione dell’articolo 990 F. Vanno verificati l’attività effettiva e il corretto trattamento contabile: la sola previsione nell’oggetto sociale non basta. Tali beni continuano comunque a essere considerati nel rapporto di prevalenza immobiliare. Prassi sui beni in rimanenza.

Un destinatario delle notifiche in Francia

Il nuovo articolo 990 FA impone alle entità soggette all’obbligo dichiarativo e prive di stabile organizzazione in Francia di designare una persona fisica fiscalmente domiciliata in Francia o una persona giuridica con sede in Francia, incaricata di ricevere comunicazioni e atti relativi al controllo della tassa.

Questa sola designazione non rende il destinatario debitore dell’imposta. In mancanza di nomina, la legge prevede una rappresentanza per la ricezione degli atti da parte dell’entità più vicina agli immobili nella catena partecipativa conosciuta dall’amministrazione. Articolo 990 FA.

Il valore dell’immobile e il rischio economico

Se dovuta, la tassa è pari al 3% del valore venale imponibile al 1° gennaio, senza dedurre i mutui di acquisto. Un immobile interamente posseduto, del valore di un milione di euro e privo di esenzione, comporterebbe 30.000 euro l’anno, prima di eventuali interessi o sanzioni. Prezzo storico e valore contabile non coincidono necessariamente con il valore di mercato. Regole ufficiali sulla base imponibile.

Cosa preparare adesso

1. Ricostruire società e percentuali della catena partecipativa.
2. Elencare gli immobili francesi e documentarne il valore al 1° gennaio.
3. Far confermare dal consulente fiscale l’esenzione di ogni entità.
4. Raccogliere dichiarazioni, impegni e ricevute precedenti.
5. Organizzare presentazioni annuali e ricezione delle notifiche in Francia.

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Informazioni generali al 9 settembre 2026. Esenzioni e obblighi dipendono dalla situazione della singola entità. Una valutazione immobiliare non costituisce una convalida fiscale del valore dichiarato.