Acquistare un immobile in Francia attraverso una SIC monegasca: Guida alle tasse e agli adempimenti

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Acquisto di immobili in Francia attraverso un SCI di Monaco: struttura, regole fiscali e dichiarazioni annuali

Acquisto di immobili in Francia attraverso un SCI di Monaco: struttura, regole fiscali e dichiarazioni annuali

1. Che cos'è una SCI di Monaco e come viene utilizzata per gli immobili francesi
Una Société Civile di diritto monegasco (SCI) è una società non commerciale destinata a detenere e gestire beni, in particolare immobili. Consente alle famiglie e agli investitori di strutturare la proprietà, la governance e la successione.
Una SCI monegasca deve avere una sede legale a Monaco e rispettare la registrazione del titolare effettivo (RBE) e le formalità aziendali locali.

Struttura proprietaria tipica:
- Soci familiari o individuali
- Monaco SCI come holding
- Proprietà diretta di immobili francesi o azioni di una società immobiliare francese

Principali vantaggi: proprietà centralizzata, diritti di voto definiti, privacy e successione semplificata attraverso il trasferimento di azioni anziché la divisione della proprietà.

2. Norme fiscali francesi fondamentali che si applicano ancora
Anche se l'immobile è posseduto attraverso una SCI monegasca, la Francia continua a tassare i beni francesi. La struttura non sposta l'immobile al di fuori del sistema fiscale francese.

a) Imposta sul valore di mercato del 3% (TVVI)
Tutte le entità straniere o francesi che possiedono proprietà francesi direttamente o indirettamente sono soggette a un'imposta annuale del 3% sul valore di mercato, a meno che non presentino la dichiarazione del modulo 2746-SD entro il 15 maggio di ogni anno.

b) Imposta francese sul patrimonio (IFI)
Gli azionisti soggetti all'Impôt sur la Fortune Immobilière devono includere la loro partecipazione proporzionale in immobili francesi, anche se detenuti tramite una società estera.

c) Reddito da locazione – Imposta sul reddito francese di default
Per impostazione predefinita, una lesione midollare di Monaco è fiscalmente trasparente. I suoi redditi da locazione francesi sono tassati in Francia a titolo di impôt sur le revenu (IR) a livello di ciascun azionista, utilizzando:
- Revenus fonciers regole per affitti non ammobiliati
- Regole BIC per gli affitti ammobiliati

Se la SCI sceglie lo status di imposta sulle società (IS), i profitti da locazione sono tassati con l'aliquota dell'imposta sul reddito delle società del 25%.

3. Documenti annuali francesi richiesti per una SCI monegasca
La proprietà straniera di immobili francesi comporta obblighi di conformità annuali.

SIC trasparenti (regime dell'imposta sul reddito)
- Modulo 2072 – dichiarazione dei redditi annuale presentata a maggio
- Modulo 2042/2044 – ogni partner dichiara la propria quota di reddito
- Modulo 2746-SD - divulgazione annuale per evitare l'imposta sul valore di mercato del 3%

SIC soggetti all'imposta sulle società (SI)
- Modulo 2065 con bilancio d'esercizio (entro tre mesi dalla fine dell'anno)
- Dichiarazioni IVA (CA3 / CA12) se applicabile

Tutti i SIC che possiedono immobili francesi
- Dichiarazione IFI (Modulo 2042-IFI) per gli azionisti responsabili
- Modulo 2746-SD ogni anno – obbligatorio

4. Plusvalenze, imposte di trasferimento e costi di conformità
- Plusvalenze: plusvalenze di origine francese imponibili in Francia; rappresentante fiscale richiesto per i venditori non UE/SEE.
- Imposte sui trasferimenti: si applica un'imposta del 5% sulla vendita di azioni di società ricche di immobili.
- Oneri amministrativi: deposito annuale in francese e formalità societarie monegasche.

5. Quando utilizzare una lesione midollare di Monaco
Una lesione midollare di Monaco è adatta ai residenti non francesi e alle famiglie internazionali che cercano controllo, privacy ed efficienza successoria.
Per i residenti francesi, la proprietà diretta di una proprietà francese è solitamente più appropriata, soprattutto se non hanno intenzione di trasferirsi all'estero: la SCI non offre alcun vantaggio fiscale francese e aggiunge complessità.

6. Punti chiave
- La Francia tassa le proprietà francesi indipendentemente dalla struttura proprietaria.
- La presentazione del modulo 2746-SD ogni anno evita l'imposta sul valore di mercato del 3%.
- Le SIC trasparenti sono tassate a livello di azionista in base all'IR; L'IS è facoltativo.
- I residenti francesi dovrebbero preferire la proprietà diretta se rimangono domiciliati in Francia.

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Note legali:
Le informazioni fornite in questo articolo sono solo a scopo informativo generale e non costituiscono una consulenza legale, fiscale o finanziaria.
Le normative possono cambiare e l'applicazione delle norme fiscali o legali dipende dalle circostanze individuali, dalla residenza e dalla consulenza professionale di ciascun investitore.

Prima di intraprendere qualsiasi azione o prendere qualsiasi decisione di investimento, i lettori dovrebbero consultare un notaio qualificato, un consulente fiscale o un professionista legale esperto in questioni transfrontaliere Monaco-Francia.
Monaco Properties non si assume alcuna responsabilità per le decisioni prese sulla base del contenuto di questa pubblicazione.

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