Legge 1235 a Monaco: affitti, canoni e acquisto

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Un appartamento soggetto alla legge 1235 a Monaco rientra in un regime di locazione regolamentato: scelta dell’inquilino, canone e disdetta seguono norme specifiche. Prima di affittare, vendere o acquistare, occorre verificare lo status giuridico dell’alloggio e la sua occupazione.

Veduta di Monaco a corredo della guida agli appartamenti sotto legge 1235

Quali appartamenti sono soggetti alla legge 1.235?

La legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 riguarda determinati alloggi costruiti o ultimati prima del 1° settembre 1947. Sono previste eccezioni, tra cui i locali soggetti alla legge 887. La sola data di costruzione non determina quindi il regime di un appartamento.

L’espressione «legge 1235/1291» indica la legge 1.235 come modificata, in particolare dalla legge n. 1.291 del 21 dicembre 2004. Non si tratta di due settori locativi distinti. Il settore protetto comprende anche immobili di proprietà privata e non coincide con il patrimonio abitativo demaniale.

Chi può affittare nel settore protetto?

Gli articoli 3 e 4 definiscono le persone protette e l’ordine di priorità. L’articolo 3 distingue:

I cittadini monegaschi.
Determinate persone straniere con legami familiari con un cittadino monegasco: figli naturali o adottivi, coniugi o partner di un contrat de vie commune superstiti e genitori di figli monegaschi, secondo le condizioni di ciascuna categoria.
Gli Enfants du Pays riconosciuti dalla legge con un genitore o adottante anch’esso nato a Monaco e ivi residente al momento di tale nascita o adozione.
Le altre persone che soddisfano la definizione legale di Enfants du Pays.
Gli stranieri residenti a Monaco da almeno quarant’anni senza interruzione.

L’articolo 4 tutela inoltre alcuni diritti acquisiti. Vanno verificati l’iscrizione presso la Direction de l’Habitat e i requisiti relativi al normale bisogno abitativo. Un impiego a Monaco o una carta di soggiorno non sono di per sé sufficienti. A parità di priorità, il proprietario sceglie tra i candidati che si sono presentati.

Come si determina e si aggiorna il canone?

Il Governo non stabilisce automaticamente ogni canone. L’articolo 18 richiede riferimenti ad alloggi comparabili dello stesso settore e regime giuridico alla data di promulgazione della legge, nello stesso quartiere o in uno vicino, con qualità e dotazioni analoghe. I riferimenti vanno comunicati all’inquilino prima della firma. In caso di disaccordo è possibile rivolgersi alla Commission arbitrale des loyers secondo la procedura prevista.

Durante il contratto, il canone può essere aggiornato soltanto annualmente, in presenza di una clausola di indicizzazione. L’articolo 20 limita l’aumento alla variazione della media su quattro trimestri dell’indice INSEE dei prezzi al consumo escluso il tabacco, per tutte le famiglie in Francia. L’aumento al rinnovo segue le regole distinte degli articoli 11 e 19.

Contratto di sei anni, preavviso e ripresa dell’alloggio

Il contratto scritto dura sei anni e si rinnova di diritto in assenza di disdetta conforme alla legge, ferme le regole sulla revisione del canone. L’inquilino può recedere durante il contratto o alla scadenza con tre mesi di preavviso, nelle forme previste dall’articolo 13.

Il proprietario non può dare disdetta soltanto per abitarvi personalmente: la legge contempla anche la ripresa a favore di determinati familiari e casi di lavori o demolizione autorizzati. Motivi, notifiche, termini ed eventuali obblighi di rialloggio richiedono un esame specifico. La ripresa ai sensi degli articoli 16-1 e seguenti richiede una notifica con almeno sei mesi di anticipo.

Procedura di locazione e uso dell’immobile

In linea generale, l’alloggio libero va dichiarato entro un mese e offerto in locazione nel mese successivo, salve le eccezioni di legge. L’offerta passa dalla Direction de l’Habitat ed è pubblicata nel Journal de Monaco. Il contratto richiede il visto prima della conclusione. La conservazione dell’alloggio per un’occupazione consentita è disciplinata in particolare dall’articolo 35-1.

L’uso professionale o commerciale parziale non è automatico: l’articolo 2 impone condizioni cumulative, tra cui il consenso del proprietario, la compatibilità con il regolamento condominiale e limiti all’attività. La destinazione resta abitativa.

Acquistare o vendere un appartamento sotto legge 1235

L’acquisto non elimina il regime locativo né i diritti dell’inquilino presente. Prima di un’offerta, esaminate lo status confermato del bene, il contratto, il canone documentato, le spese, i lavori e le effettive possibilità di occupazione. Per le operazioni interessate, l’articolo 38 prevede una dichiarazione d’intenzione di vendita e diritti di prelazione dello Stato e poi del titolare del contratto. Il notaio ne verifica applicazione e termini.

Domande frequenti

La legge 1291 ha sostituito la 1235?

No. La legge 1.291 modifica la legge 1.235. Occorre consultare il testo consolidato di quest’ultima.

Tutti gli edifici anteriori al 1947 sono interessati?

No. Esistono eccezioni: va verificato il singolo alloggio.

Qual è la differenza con la legge 887?

La legge 887 prevede categorie proprie di inquilini ammessi e un canone iniziale liberamente concordato. Non vanno applicati automaticamente i criteri della legge 1.235.

Volete affittare, vendere o acquistare un appartamento sotto legge 1235? Monaco Properties vi accompagna nell’analisi dell’immobile e del progetto, in coordinamento con la Direction de l’Habitat e il vostro notaio quando necessario. · +377 97 97 33 97

Leggete anche la guida pratica alla locazione sotto legge 887.