Diritto di prelazione a Monaco: quando può applicarsi a una vendita immobiliare?
Quando un proprietario decide di vendere un appartamento o un edificio a Monaco, la firma di un accordo con un acquirente non significa sempre che quest’ultimo diventerà necessariamente proprietario.
In determinate situazioni previste dalla legislazione monegasca, lo Stato, un inquilino o, in ambito commerciale, il conduttore di un locale può beneficiare di un diritto di prelazione. Esiste inoltre un meccanismo specifico che consente all’amministrazione fiscale di intervenire quando ritiene insufficiente il prezzo dichiarato.
Per il venditore come per l’acquirente, è quindi importante individuare queste situazioni con sufficiente anticipo. La prelazione non è una regola generale applicabile a tutte le vendite immobiliari a Monaco: deriva da disposizioni precise e dipende in particolare dalla data di costruzione dell’edificio, dal regime giuridico del locale, dalla sua occupazione e dalla natura dell’operazione.
Che cos’è un diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione offre al suo beneficiario la possibilità di sostituirsi all’acquirente previsto, alle condizioni stabilite dalla legge.
In altre parole, il proprietario resta libero di decidere se vendere il proprio immobile. Tuttavia, quando si applica un diritto di prelazione, deve rispettare una procedura che consenta al beneficiario di decidere se desidera acquistare con priorità.
A Monaco occorre distinguere in particolare:
- il diritto di prelazione dello Stato nell’ambito della legge n. 1.235;
- il diritto di prelazione dell’inquilino in determinate vendite soggette alla stessa legge;
- alcuni diritti applicabili ai locali commerciali;
- un meccanismo specifico a favore del Tesoro quando il prezzo dichiarato è ritenuto insufficiente alle condizioni previste dalla legge.
1. Il caso principale in ambito abitativo: gli alloggi meno recenti soggetti alla legge n. 1.235
La legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 riguarda determinati locali a uso abitativo costruiti o ultimati prima del 1° settembre 1947. L’articolo 38 disciplina un meccanismo di prelazione per alcune operazioni relative ai locali che rientrano nel suo ambito di applicazione.
La disposizione riguarda in particolare alcune alienazioni volontarie a titolo oneroso e alcuni conferimenti in società. Si tratta quindi di un aspetto da verificare quando un appartamento si trova in un edificio meno recente di Monaco.
La sola età apparente dell’edificio non è tuttavia sufficiente per determinare il regime applicabile. La legge prevede esclusioni e occorre confermare la situazione giuridica dell’unità immobiliare. Il notaio incaricato della transazione è l’interlocutore naturale per questa verifica.
2. Occorre inviare una dichiarazione d’intenti al Ministro di Stato
Quando un’operazione rientra nel meccanismo dell’articolo 38, è necessario inviare al Ministro di Stato una dichiarazione d’intenti nelle forme previste dalla disposizione.
La dichiarazione indica in particolare il prezzo e le condizioni dell’operazione prevista. La legge attribuisce particolare importanza a questa formalità e prevede conseguenze in caso di mancato rispetto della procedura.
La dichiarazione vale come offerta di vendita durante il termine previsto dalla legge. Il Ministro di Stato può quindi comunicare la decisione dello Stato di acquistare il bene alle condizioni dichiarate.
3. Quanto tempo ha lo Stato per rispondere?
L’articolo 38 prevede un termine di un mese dalla notifica della dichiarazione per l’esercizio del diritto di prelazione dello Stato.
Se lo Stato decide di acquistare, la transazione prosegue secondo la procedura e i termini previsti dalla disposizione.
Se lo Stato non esercita il proprio diritto, può sorgere una seconda domanda quando l’alloggio è locato: anche l’inquilino dispone di un diritto di prelazione?
4. In alcuni casi, l’inquilino può beneficiare di un diritto di prelazione
Quando sono soddisfatte le condizioni previste dalla legge n. 1.235, e dopo la fase relativa allo Stato, l’inquilino dell’alloggio può beneficiare di un diritto di prelazione.
Il proprietario deve allora comunicargli il prezzo e le condizioni della vendita nelle forme previste dalla disposizione.
L’offerta rivolta all’inquilino è irrevocabile durante il termine di legge. L’inquilino può decidere di acquistare l’alloggio alle condizioni che gli sono state comunicate.
Lo Stato interviene prima dell’inquilino
È un punto importante per comprendere la procedura: nel meccanismo dell’articolo 38, la possibilità di prelazione dello Stato viene esaminata prima di quella dell’inquilino.
5. Il finanziamento dell’inquilino
La legge contempla anche il caso in cui l’inquilino che desidera esercitare il proprio diritto debba ricorrere a un finanziamento.
Alle condizioni previste dalla disposizione, l’esercizio del diritto può essere accompagnato da una condizione sospensiva legata all’ottenimento di uno o più prestiti. I termini applicabili devono quindi essere rigorosamente rispettati.
In una transazione concreta, il notaio deve verificare le date di notifica, accettazione e finanziamento per garantire il corretto svolgimento della procedura.
6. Che cosa accade se né lo Stato né l’inquilino esercitano la prelazione?
Il proprietario può allora proseguire la vendita al terzo previsto, a condizione di rispettare le condizioni e i termini derivanti dalla procedura.
Se la vendita non viene infine realizzata entro il termine previsto, oppure se le sue condizioni vengono modificate in modo sostanziale, può essere necessaria una nuova verifica della procedura prima di concludere l’operazione.
È quindi sconsigliabile considerare una dichiarazione di prelazione come una formalità valida a tempo indeterminato per tutte le vendite future del bene.
7. Sono interessati tutti gli immobili meno recenti?
No. La legge prevede diverse esclusioni ed è necessario analizzare l’unità immobiliare interessata e la sua storia giuridica.
L’articolo 38 prevede in particolare eccezioni per alcune operazioni, tra cui le cessioni di quote indivise tra comproprietari e determinate vendite riguardanti esclusivamente locali accessori come cantine, posti auto o ripostigli.
Non bisogna quindi dedurre automaticamente dalla data di costruzione di un edificio che ogni vendita al suo interno sia soggetta allo stesso diritto di prelazione.
8. Il diritto di prelazione dello Stato è soggetto a limiti giuridici
La giurisprudenza monegasca ha avuto occasione di controllare l’esercizio del diritto di prelazione dello Stato previsto dalla legge n. 1.235.
Il Tribunale Supremo ha esaminato in particolare la giustificazione di una decisione di prelazione alla luce dell’interesse generale. Ciò ricorda che, anche se la legislazione attribuisce allo Stato un potere di prelazione in determinate fattispecie, il suo esercizio resta soggetto al controllo giurisdizionale.
9. E per un appartamento soggetto alla legge n. 887?
La legge n. 887 e la legge n. 1.235 istituiscono due regimi distinti. Non bisogna quindi applicare automaticamente a un appartamento soggetto alla legge n. 887 la procedura di prelazione dell’articolo 38 della legge n. 1.235.
Prima di una vendita, occorre determinare con precisione lo status dell’alloggio e far confermare dal notaio le formalità applicabili.
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10. Esiste anche un diritto di prelazione per determinati locali commerciali
La legislazione monegasca sulle locazioni commerciali prevede, in determinate situazioni, un diritto di prelazione a favore del conduttore di un locale a uso commerciale, industriale o artigianale quando il proprietario vende i locali locati.
Questo regime comporta condizioni ed eccezioni proprie. Non deve essere confuso con quello applicabile agli alloggi soggetti alla legge n. 1.235.
Un’operazione relativa a un edificio che comprende diversi tipi di locali può quindi richiedere un’analisi particolarmente attenta dei diritti applicabili.
11. Il meccanismo specifico in caso di prezzo dichiarato ritenuto insufficiente
La legislazione monegasca prevede anche un meccanismo molto diverso quando l’amministrazione ritiene insufficiente il prezzo dichiarato in occasione di un trasferimento immobiliare.
Alle condizioni previste dalla legge n. 580 del 29 luglio 1953, la Direzione dei Servizi Fiscali può esercitare a favore del Tesoro principesco un diritto di prelazione basato sul prezzo dichiarato, secondo le modalità previste dalle disposizioni applicabili.
Questo meccanismo non ha la stessa finalità della prelazione sugli alloggi del settore protetto. Riguarda in particolare la veridicità del valore dichiarato ai fini fiscali.
In pratica, venditore e acquirente devono quindi assicurarsi che il prezzo indicato negli atti corrisponda realmente alle condizioni della transazione.
12. Perché verificare la prelazione prima di accettare un’offerta?
Per un proprietario, individuare la questione soltanto pochi giorni prima della firma può comportare difficoltà e ritardi inutili.
Prima di mettere in vendita un appartamento meno recente, è preferibile determinare:
- la data di costruzione o di ultimazione dell’edificio;
- il regime giuridico dell’alloggio;
- se è libero o locato;
- la natura del contratto di locazione;
- gli eventuali diritti dell’inquilino;
- la natura esatta delle unità vendute;
- se l’operazione comprende locali commerciali;
- la struttura prevista per la transazione.
Questi elementi consentono anche di redigere correttamente l’offerta o il contratto preliminare e di inserirvi le riserve o le condizioni necessarie.
13. Il diritto di prelazione influisce sul valore dell’appartamento?
Non necessariamente. Un diritto di prelazione è innanzitutto un vincolo giuridico e procedurale, non un metodo di valutazione.
Il regime giuridico dell’alloggio può invece influire di per sé sul suo valore. Un appartamento del settore libero, un appartamento locato e uno soggetto a un regime particolare non si rivolgono necessariamente alla stessa clientela e non offrono sempre le stesse possibilità di occupazione.
Per questo la valutazione di un appartamento a Monaco deve tenere conto del suo regime giuridico, così come dell’indirizzo, della superficie, del piano, della vista, dello stato e delle pertinenze.
Domande frequenti
Lo Stato può esercitare la prelazione su qualsiasi appartamento venduto a Monaco?
No. Non esiste un diritto generale che consenta allo Stato di sostituirsi all’acquirente in ogni vendita immobiliare del Principato. Ogni diritto di prelazione si fonda su una disposizione e su condizioni precise.
Sono automaticamente interessati tutti gli edifici costruiti prima del 1947?
No. La data di costruzione è un primo indicatore, ma la legge n. 1.235 prevede esclusioni ed è necessario verificare la situazione esatta dell’unità immobiliare.
Un posto auto venduto singolarmente è soggetto allo stesso diritto di prelazione?
L’articolo 38 della legge n. 1.235 prevede in particolare un’esclusione per determinate alienazioni riguardanti esclusivamente locali accessori, tra cui posti auto, cantine e ripostigli. La qualificazione dell’operazione deve comunque essere confermata per il caso interessato.
È interessata una cessione tra comproprietari?
La disposizione prevede un’esclusione per le cessioni di quote indivise tra comproprietari.
Qual è il termine per la prelazione dello Stato ai sensi della legge n. 1.235?
L’articolo 38 prevede un termine di un mese dalla notifica della dichiarazione d’intenti.
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Prima della messa in vendita, Monaco Properties può aiutarvi a individuare le caratteristiche principali del bene, il suo regime giuridico e il suo posizionamento sul mercato.
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Articolo di informazione generale aggiornato a settembre 2026. Le regole sulla prelazione dipendono dalla situazione del bene e dall’operazione prevista. La loro applicazione deve essere confermata dal notaio incaricato della transazione.
