Vorkaufsrecht in Monaco: Wann kann es bei einem Immobilienverkauf greifen?
Wenn ein Eigentümer beschließt, eine Wohnung oder ein Gebäude in Monaco zu verkaufen, bedeutet die Unterzeichnung einer Vereinbarung mit einem Käufer nicht immer, dass dieser auch tatsächlich Eigentümer wird.
In bestimmten, im monegassischen Recht vorgesehenen Fällen kann dem Staat, einem Wohnungsmieter oder im gewerblichen Bereich dem Mieter von Geschäftsräumen ein Vorkaufsrecht zustehen. Daneben gibt es einen besonderen Mechanismus, der es der Steuerverwaltung ermöglicht, einzugreifen, wenn sie einen angegebenen Kaufpreis für zu niedrig hält.
Für Verkäufer und Käufer ist es daher wichtig, solche Fälle frühzeitig zu erkennen. Das Vorkaufsrecht ist keine allgemeine Regel für sämtliche Immobilienverkäufe in Monaco. Es beruht auf konkreten Rechtsvorschriften und hängt insbesondere vom Baujahr des Gebäudes, dem rechtlichen Status der Räume, ihrer Belegung und der Art des Geschäfts ab.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, an die Stelle des vorgesehenen Käufers zu treten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Eigentümer bleibt also frei in seiner Entscheidung, ob er seine Immobilie verkaufen möchte. Greift jedoch ein Vorkaufsrecht, muss er ein Verfahren einhalten, das dem Berechtigten die Entscheidung ermöglicht, ob er vorrangig kaufen möchte.
In Monaco ist insbesondere zu unterscheiden zwischen:
- dem Vorkaufsrecht des Staates im Rahmen des Gesetzes Nr. 1.235;
- dem Vorkaufsrecht des Mieters bei bestimmten Verkäufen, die unter dasselbe Gesetz fallen;
- bestimmten Rechten in Bezug auf Geschäftsräume;
- einem besonderen Mechanismus zugunsten der Staatskasse, wenn der angegebene Preis unter den gesetzlichen Voraussetzungen als zu niedrig angesehen wird.
1. Der wichtigste Fall bei Wohnimmobilien: ältere Wohnungen nach Gesetz Nr. 1.235
Das Gesetz Nr. 1.235 vom 28. Dezember 2000 betrifft bestimmte Wohnräume, die vor dem 1. September 1947 errichtet oder fertiggestellt wurden. Artikel 38 regelt einen Vorkaufsmechanismus für bestimmte Geschäfte über Räume, die in seinen Anwendungsbereich fallen.
Die Vorschrift erfasst insbesondere bestimmte freiwillige entgeltliche Veräußerungen sowie bestimmte Einbringungen in Gesellschaften. Dieser Punkt ist daher zu prüfen, wenn eine Wohnung in einem älteren Gebäude in Monaco liegt.
Das augenscheinliche Alter des Gebäudes reicht jedoch allein nicht aus, um die anwendbaren Regeln zu bestimmen. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, und der rechtliche Status der Einheit muss bestätigt werden. Der mit dem Geschäft betraute Notar ist der naheliegende Ansprechpartner für diese Prüfung.
2. Eine Absichtserklärung muss an den Staatsminister gerichtet werden
Fällt ein Geschäft unter den Mechanismus des Artikels 38, muss eine Absichtserklärung in der vorgeschriebenen Form an den Staatsminister gerichtet werden.
Diese Erklärung enthält insbesondere den Preis und die Bedingungen des geplanten Geschäfts. Das Gesetz misst dieser Formalität besondere Bedeutung bei und sieht Folgen für die Nichteinhaltung des Verfahrens vor.
Die Erklärung gilt während der gesetzlich vorgesehenen Frist als Verkaufsangebot. Der Staatsminister kann daraufhin die Entscheidung des Staates mitteilen, die Immobilie zu den angegebenen Bedingungen zu erwerben.
3. Wie viel Zeit hat der Staat für seine Antwort?
Artikel 38 sieht für die Ausübung des staatlichen Vorkaufsrechts eine Frist von einem Monat ab Zustellung der Erklärung vor.
Entscheidet sich der Staat zum Kauf, wird das Geschäft nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren und innerhalb der entsprechenden Fristen fortgeführt.
Übt der Staat sein Recht nicht aus, kann sich bei einer vermieteten Wohnung eine zweite Frage stellen: Hat der Mieter ein eigenes Vorkaufsrecht?
4. In bestimmten Fällen kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen
Wenn die Voraussetzungen des Gesetzes Nr. 1.235 erfüllt sind, kann dem Wohnungsmieter nach Abschluss der den Staat betreffenden Verfahrensstufe ein Vorkaufsrecht zustehen.
Der Eigentümer muss ihm dann den Preis und die Verkaufsbedingungen in der gesetzlich vorgesehenen Form mitteilen.
Das Angebot an den Mieter ist während der gesetzlichen Frist unwiderruflich. Der Mieter kann sich entscheiden, die Wohnung zu den ihm mitgeteilten Bedingungen zu erwerben.
Der Staat kommt vor dem Mieter
Für das Verständnis des Verfahrens ist dies ein wichtiger Punkt: Beim Mechanismus des Artikels 38 wird die Möglichkeit eines Vorkaufs durch den Staat vor derjenigen des Mieters geprüft.
5. Die Finanzierung des Mieters
Das Gesetz berücksichtigt auch den Fall, dass der Mieter zur Ausübung seines Rechts eine Finanzierung benötigt.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Ausübung seines Rechts mit einer aufschiebenden Bedingung verbunden werden, die sich auf die Gewährung eines oder mehrerer Darlehen bezieht. Die geltenden Fristen müssen dann strikt eingehalten werden.
Bei einem konkreten Geschäft muss der Notar die Termine für Zustellung, Annahme und Finanzierung prüfen, um den ordnungsgemäßen Ablauf des Verfahrens sicherzustellen.
6. Was geschieht, wenn weder der Staat noch der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben?
Der Eigentümer kann den Verkauf an den vorgesehenen Dritten dann fortsetzen, sofern er die sich aus dem Verfahren ergebenden Bedingungen und Fristen einhält.
Wird der Verkauf letztlich nicht innerhalb der vorgesehenen Frist abgeschlossen oder werden seine Bedingungen wesentlich geändert, kann vor Abschluss des Geschäfts eine erneute Prüfung des Verfahrens erforderlich sein.
Es ist daher nicht ratsam, eine Erklärung im Vorkaufsverfahren als Formalität zu betrachten, die unbegrenzt für sämtliche zukünftigen Verkäufe der Immobilie gültig bleibt.
7. Sind alle älteren Immobilien betroffen?
Nein. Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor. Die betreffende Einheit und ihre rechtliche Vorgeschichte müssen untersucht werden.
Artikel 38 sieht insbesondere Ausnahmen für bestimmte Geschäfte vor, darunter Übertragungen von ungeteilten Miteigentumsanteilen zwischen Miteigentümern und bestimmte Verkäufe, die ausschließlich Nebenräume beziehungsweise Nebenflächen wie Keller, Stellplätze oder Abstellräume betreffen.
Aus dem Baujahr eines Gebäudes darf daher nicht automatisch geschlossen werden, dass jeder Verkauf darin demselben Vorkaufsrecht unterliegt.
8. Das Vorkaufsrecht des Staates unterliegt rechtlichen Grenzen
Die monegassische Rechtsprechung hatte bereits Gelegenheit, die Ausübung des staatlichen Vorkaufsrechts nach Gesetz Nr. 1.235 zu überprüfen.
Der Oberste Gerichtshof hat insbesondere die Rechtfertigung einer Vorkaufsentscheidung im Hinblick auf das Allgemeininteresse geprüft. Dies verdeutlicht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dann der gerichtlichen Kontrolle unterliegt, wenn das Gesetz dem Staat in bestimmten Fällen entsprechende Befugnisse einräumt.
9. Was gilt für eine Wohnung nach Gesetz Nr. 887?
Das Gesetz Nr. 887 und das Gesetz Nr. 1.235 begründen zwei unterschiedliche Regelungen. Das Vorkaufsverfahren nach Artikel 38 des Gesetzes Nr. 1.235 darf daher nicht automatisch auf eine Wohnung übertragen werden, die dem Gesetz Nr. 887 unterliegt.
Vor einem Verkauf muss der Status der Wohnung genau bestimmt werden. Die geltenden Formalitäten sind vom Notar bestätigen zu lassen.
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10. Auch bei bestimmten Geschäftsräumen gibt es ein Vorkaufsrecht
Das monegassische Gewerbemietrecht sieht in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters von Räumen für gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Tätigkeiten vor, wenn der Eigentümer die vermieteten Räume verkauft.
Diese Regelung hat eigene Voraussetzungen und Ausnahmen. Sie darf nicht mit der Regelung für Wohnungen nach Gesetz Nr. 1.235 verwechselt werden.
Ein Geschäft über ein Gebäude mit mehreren Arten von Räumen kann daher eine besonders sorgfältige Prüfung der anwendbaren Rechte erfordern.
11. Der besondere Mechanismus bei einem als zu niedrig angesehenen angegebenen Preis
Das monegassische Recht sieht außerdem einen ganz anderen Mechanismus vor, wenn die Verwaltung den bei einer Immobilienübertragung angegebenen Preis für zu niedrig hält.
Unter den Voraussetzungen des Gesetzes Nr. 580 vom 29. Juli 1953 kann die Steuerdirektion zugunsten der fürstlichen Staatskasse ein Vorkaufsrecht auf Grundlage des angegebenen Preises ausüben. Dabei gelten die in den einschlägigen Vorschriften festgelegten Modalitäten.
Dieser Mechanismus verfolgt nicht denselben Zweck wie das Vorkaufsrecht für Wohnungen im geschützten Sektor. Er betrifft insbesondere die Richtigkeit des für steuerliche Zwecke angegebenen Wertes.
In der Praxis müssen Verkäufer und Käufer daher darauf achten, dass der in den Urkunden angegebene Preis tatsächlich den Bedingungen des Geschäfts entspricht.
12. Warum sollte das Vorkaufsrecht vor Annahme eines Angebots geprüft werden?
Erkennt ein Eigentümer diese Frage erst wenige Tage vor der Unterzeichnung, kann dies zu Schwierigkeiten und unnötigen Verzögerungen führen.
Vor der Vermarktung einer älteren Wohnung empfiehlt es sich, Folgendes zu klären:
- das Bau- oder Fertigstellungsdatum des Gebäudes;
- den rechtlichen Status der Wohnung;
- ob sie frei oder vermietet ist;
- die Art des Mietvertrags;
- etwaige Rechte des Mieters;
- die genaue Art der verkauften Einheiten;
- ob das Geschäft Geschäftsräume umfasst;
- die vorgesehene Struktur der Transaktion.
Diese Angaben helfen auch dabei, das Angebot oder den Vorvertrag korrekt zu formulieren und die erforderlichen Vorbehalte oder Bedingungen aufzunehmen.
13. Beeinflusst das Vorkaufsrecht den Wert der Wohnung?
Nicht unbedingt. Ein Vorkaufsrecht ist in erster Linie eine rechtliche und verfahrensbezogene Beschränkung und keine Bewertungsmethode.
Der rechtliche Status der Wohnung kann ihren Wert jedoch seinerseits beeinflussen. Eine Wohnung im freien Sektor, eine vermietete Wohnung und eine Wohnung mit besonderen rechtlichen Vorgaben sprechen nicht zwangsläufig dieselbe Käuferschaft an und bieten nicht unbedingt dieselben Nutzungsmöglichkeiten.
Deshalb muss die Bewertung einer Wohnung in Monaco ihren rechtlichen Status ebenso berücksichtigen wie Adresse, Fläche, Etage, Aussicht, Zustand und Nebenflächen.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Staat bei jeder in Monaco verkauften Wohnung ein Vorkaufsrecht ausüben?
Nein. Es gibt kein allgemeines Recht, das dem Staat erlaubt, bei jedem Immobilienverkauf im Fürstentum an die Stelle des Käufers zu treten. Jedes Vorkaufsrecht beruht auf einer Rechtsvorschrift und konkreten Voraussetzungen.
Sind alle vor 1947 errichteten Gebäude automatisch betroffen?
Nein. Das Baujahr ist ein erster Anhaltspunkt. Das Gesetz Nr. 1.235 enthält jedoch Ausnahmen, und die genaue Situation der Einheit muss geprüft werden.
Unterliegt ein einzeln verkaufter Stellplatz demselben Vorkaufsrecht?
Artikel 38 des Gesetzes Nr. 1.235 sieht insbesondere eine Ausnahme für bestimmte Veräußerungen vor, die ausschließlich Nebenräume beziehungsweise Nebenflächen betreffen, darunter Stellplätze, Keller und Abstellräume. Die rechtliche Einordnung des Geschäfts muss dennoch für den jeweiligen Fall bestätigt werden.
Ist eine Übertragung zwischen Miteigentümern betroffen?
Die Vorschrift sieht eine Ausnahme für Übertragungen von ungeteilten Miteigentumsanteilen zwischen Miteigentümern vor.
Welche Frist gilt für das staatliche Vorkaufsrecht nach Gesetz Nr. 1.235?
Artikel 38 sieht eine Frist von einem Monat ab Zustellung der Absichtserklärung vor.
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Allgemeiner Informationsartikel, aktualisiert im September 2026. Die Vorschriften zum Vorkaufsrecht hängen von der Situation der Immobilie und dem geplanten Geschäft ab. Ihre Anwendung muss durch den mit dem Geschäft betrauten Notar bestätigt werden.
