Verkaufsfläche in Monaco: IMSEE-Methode und nutzbare Wohnfläche
Innen- und Außenbereiche getrennt betrachten, um Flächen zu vergleichen. KI-generierte konzeptuelle Illustration; fiktive Immobilie.
In Monaco entsprechen die für eine Wohnung beworbenen Quadratmeter nicht zwangsläufig dem Platz, den Sie im Inneren haben werden. Die Verkaufsfläche, eine Referenz auf dem monegassischen Markt, wie sie von der IMSEE beschrieben wird, umfasst die von Wänden beanspruchte Grundfläche und bestimmte Außenbereiche. Es ist daher wichtig zu verstehen, was die angegebene Zahl umfasst, bevor man zwei Immobilien vergleicht oder einen Preis pro Quadratmeter berechnet.
Für einen Käufer ergänzen sich zwei Informationen: die für den kommerziellen Vergleich verwendete Fläche und die tatsächlich nutzbare Innenfläche. Mit Innenfläche verstehen wir hier den im Inneren gemessenen Raum, ausgenommen Wände und Trennwände. Ein aktueller bemaßter Grundriss ermöglicht es, diese beiden Flächen zu vergleichen und Unterschiede zu erklären.
Wie berechnet man die Verkaufsfläche nach der von IMSEE beschriebenen Methode?
In seiner methodologischen Anmerkung beschreibt IMSEE folgende Konventionen:
| Gemessenes Element | Berechnung nach IMSEE |
|---|---|
| Fassadengrenze | Maß bis zur Außenseite der Wand: Ihre Dicke ist enthalten |
| Wand, die die Wohnung von den Gemeinschaftsbereichen trennt | Misst bis zur Mitte der Wanddicke |
| Balkone und Loggien | Die Fläche wird zu 100 % berücksichtigt |
| Dachterrassen und Gärten | Die Fläche wird zu 50 % berücksichtigt |
Die verwendeten technischen Ausdrücke sind „nu-extérieur“ (Außenkante) und „entraxe“ (Wandachse). Sie beschreiben die Grenzen der Messung: Die Messung endet also nicht an der inneren Wandoberfläche. Quelle: IMSEE, Real Estate Observatory 2025, Seite 22.
Fiktives Beispiel: Eine bebaute Fläche von 100 m², gemessen nach diesen Grenzen, ergänzt durch 20 m² Balkon und 20 m² Dachterrasse, ergibt:
100 + 20 + (20 × 50 %) = 130 m² Verkaufsfläche.
Diese 130 m² beziehen sich daher nicht auf 130 m² nutzbare Innenfläche. Fragen Sie auch, wie die einzelnen Außenflächen eingeordnet wurden. Das Wort "Terrasse" in einem Inserat reicht nicht aus, um zu bestimmen, ob es sich um eine Loggia, einen Balkon oder eine Dachterrasse handelt: Der Koeffizient von 50 % sollte nicht wahllos auf alle Außenbereiche angewendet werden.
Welche Fläche verwenden Makler für den Quadratmeterpreis?
Die Verkaufsfläche ist eine gängige Referenz für Immobilienangebote und -vergleiche in Monaco. Ein Abschnitt mit dem Titel "Gesamtfläche" oder "Wohnfläche" garantiert jedoch allein nicht, dass die Messung genau dieser Konvention entspricht. Fragen Sie den Makler nach den Details der Berechnung und dem Dokument, auf dem die Flächenangabe beruht.
In unserem Beispiel ergibt ein hypothetischer Preis von 6,5 Millionen € geteilt durch 130 m² 50.000 €/m² Verkaufsfläche. Eine Teilung nur durch den verfügbaren Innenraum würde ein weiteres Verhältnis ergeben. Der Vergleich dieser beiden Ergebnisse ohne Angabe ihrer Basis wäre irreführend.
Um mehrere Angebote zu vergleichen, prüfen Sie außerdem, ob der Preis einen Stellplatz, einen Kellerraum oder weitere Nebenflächen umfasst. Präsentieren Sie diese Elemente separat und vergleichen Sie Preise mit demselben Leistungsumfang. Der vom Verkäufer geforderte Preis sollte ebenfalls nicht mit dem tatsächlich während einer Transaktion erzielten Preis verwechselt werden.
Seien Sie vorsichtig mit Statistiken: Der Preis einer Anzeige geteilt durch die angegebene Fläche ist eine Berechnung für genau dieses Objekt. Der IMSEE-Indikator basiert auf Transaktionen und einem statistischen Modell: Die beiden Zahlen sind nicht direkt vergleichbar. IMSEE-Methodik.
Konsultieren Sie die Preise und Statistiken der Immobilien in Monaco als Benchmarks und suchen Sie dann nach Referenzen, die an die untersuchte Wohnung angepasst sind.
In alten Gebäuden können dicke Wände den tatsächlich bewohnbaren Platz verringern
In vielen alten Gebäuden nehmen die Fassadenwände und einige tragende Wände eine große Grundfläche ein. Für eine vergleichbare Bebauung bleibt je dicker die Wände, desto weniger nutzbar bleibt der Innenraum. Ein Teil der in der Verkaufsfläche erfassten Quadratmeter entspricht dem Mauerwerk.
Hier ist eine vereinfachte geometrische Darstellung, ohne Balkon oder Innenwand:
| Gleiche 10 m × 10 m Außenschale | 20-cm-Wände | 50-cm-Wände |
|---|---|---|
| An den Außenkanten gemessene Fläche | 100 m² | 100 m² |
| Innenraumabmessungen | 9,60 m × 9,60 m | 9 m × 9 m |
| Innenfläche | 92,16 m² | 81 m² |
Der Unterschied beträgt 11,16 m², während die äußere Hülle identisch ist. Dieses Beispiel dient nur dazu, die Wirkung der Wände zu verstehen: Es handelt sich weder um eine tatsächliche Wohnungsmessung noch um einen Koeffizienten, der auf monegassische Gebäude anwendbar ist.
Das Gebäudealter ist ein Anhaltspunkt für die Prüfung, keine feste Regel. Struktur, Isolierung, Lüftungskanäle und aufeinanderfolgende Umbauten beeinflussen ebenfalls den verfügbaren Raum. Ein neueres Gebäude kann zudem dicke Wände haben. Die Wohnung sollte vermessen werden, anstatt willkürlich einen Prozentsatz der angegebenen Fläche abzuleiten.
Sind die Flächen in den Kaufurkunden in Monaco enthalten?
Die Fläche wird in der Kaufurkunde nicht systematisch angegeben. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Notar über die in Ihren Dokumenten angegebenen Flächen und den Umfang der Klauseln: Die Flächenangabe im Inserat wird nicht automatisch durch die Urkunde garantiert.
Die von IMSEE beschriebene Methode ist eine am Markt übliche Konvention und kein Gesetz, das für jeden Verkauf eine zertifizierte Vermessung vorschreibt. Das Zivilgesetzbuch sieht jedoch die möglichen Folgen einer Abweichung vor, wenn der Verkauf eine Angabe der Fläche gemäß den Bedingungen und Klauseln des Vertrags enthält. Zivilgesetzbuch, Artikel 1458 bis 1464.
Falsche Angaben können auch eine Haftung des Maklers begründen. Am 28. Januar 2020 entschied das Berufungsgericht von Monaco, dass trotz fehlender Fläche in der Urkunde eine Verletzung der Informationspflicht wegen einer falschen Flächenangabe vorlag. Entscheidung des Berufungsgerichts.
Lassen Sie die Wohnung vor dem Erwerb vermessen
Wir empfehlen, vor einer verbindlichen Kaufentscheidung einen Vermesser oder Architekten einzuschalten, der in Vermessungen kompetent ist und mit monegassischen Gepflogenheiten vertraut ist. Diese Überprüfung ist besonders nützlich, wenn der Plan alt ist, die Flächenangaben voneinander abweichen oder Umbauten den Grundriss verändert haben.
Bitten Sie um einen datierten Vermessungsbericht, die Folgendes enthält:
- ein bemaßter Grundriss, der der besuchten Wohnung entspricht;
- die Details des Innenraums, Raum für Raum, ohne Wände und Trennwände, mit erklärter Maßkonvention;
- die separat vermessenen Außenflächen, ihre Art und die verwendeten Koeffizienten;
- die nachvollziehbare Berechnung der Verkaufsfläche und der Vergleich mit dem Inserat;
- die Identifizierung von Nebenflächen, unzugänglichen Bereichen und möglichen Berechnungsannahmen.
Die physische Vermessung und die rechtliche Überprüfung ergänzen sich. Der Fachmann führt die Vermessung durch; der Notar prüft insbesondere den Umfang des verkauften Eigentums und die mit einer Terrasse oder einem Garten verbundenen Rechte. Eine Vermessung allein begründet kein Eigentumsrecht an einem Raum.
Falls eine Unstimmigkeit auftritt, lassen Sie diese vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Angebots klären. Dies ist Teil der Prüfungen vor dem Kauf einer Wohnung in Monaco.
Vergleichen Sie Wohnungen auf einer klaren Basis
Der richtige Reflex ist , nach der detaillierten Berechnung der Verkaufsfläche, dem nutzbaren Innenraum und einem aktuellen Plan zu fragen. So können Sie Preise vergleichen und gleichzeitig die Quadratmeter schätzen, die wirklich an Ihren Lebensstil angepasst sind.
Denken Sie über einen Kauf in Monaco nach? Fragen Sie Monaco Properties zu den beworbenen Bereichen und den zu prüfenden Dokumenten.
Quellen geprüft am 15. September 2026. Fiktive numerische Beispiele ohne Bewertungswert einer bestimmten Immobilie.
