Viager in Monaco: Kauf, Verkauf und Bewertung
Sie möchten eine Immobilie in Monaco auf Leibrentenbasis kaufen oder Ihre Wohnung verkaufen und weiterhin darin wohnen? Ein Viager-Verkauf sieht eine lebenslange Rente und gegebenenfalls eine anfängliche Einmalzahlung, den sogenannten Bouquet, vor. Maßgeblich sind die Bedingungen der notariellen Urkunde.
Für die Planung sollten Immobilienwert, vorbehaltene Rechte des Verkäufers und Zahlungsmodalitäten getrennt betrachtet werden. MONACO PROPERTIES unterstützt Sie bei der Bewertung und der Prüfung Ihrer Möglichkeiten in Monaco.
Viager mit oder ohne vorbehaltenes Nutzungsrecht?
Beim viager occupé behält der Verkäufer ein in der Urkunde bestimmtes Recht und kann weiterhin in der Wohnung leben, während er die Rente erhält. Dieses Recht wird bei der Bewertung der erworbenen Rechte berücksichtigt.
Beim viager libre behält der Verkäufer kein Nutzungsrecht. Der Käufer kann die Immobilie sofort selbst bewohnen oder vermieten, soweit die für das Objekt geltenden Regeln dies zulassen.
DUH, Nießbrauch und bloßes Eigentum erklärt
Das droit d’usage et d’habitation (DUH) ist ein persönliches Nutzungs- und Wohnrecht nach monegassischem Recht. Es erlaubt dem Verkäufer, die Wohnung gemäß der Urkunde selbst zu bewohnen, jedoch nicht, sie zu vermieten und Mieteinnahmen zu erzielen. Wird ein einheitliches DUH vorbehalten, sind Nutzung und Wohnen keine zwei getrennten Wertabschläge, die addiert werden.
Der Nießbrauch (usufruit) reicht weiter: Sein Inhaber darf die Immobilie bewohnen oder vermieten und die Erträge erhalten, vorbehaltlich der geltenden Regeln. Nue-propriété, das sogenannte bloße Eigentum, bezeichnet das Eigentum ohne diesen Nießbrauch.
| Frage | DUH | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Darf der Verkäufer dort wohnen? | Ja, gemäß der Urkunde | Ja |
| Darf er vermieten und Mieten erhalten? | Nein | Ja, im Rahmen der geltenden Regeln |
| Was erwirbt der Käufer? | Mit dem DUH belastetes Eigentum | Bloßes Eigentum (nue-propriété) |
Ein Verkauf unter Vorbehalt eines DUH unterscheidet sich rechtlich vom Verkauf der nue-propriété unter Nießbrauchsvorbehalt. Zieht der Verkäufer aus, kann ihm ein Nießbrauch die Vermietung ermöglichen; ein DUH erlaubt dies nicht. Die Folgen einer vorzeitigen Freigabe sollten in der Urkunde geregelt werden.
Wie setzt sich der Viager-Preis in Monaco zusammen?
- Den Wert der frei verfügbaren Immobilie ohne vorbehaltenes Recht ermitteln.
- Den Wert des vorbehaltenen DUH oder Nießbrauchs abziehen.
- Den Wert der verkauften Rechte auf Bouquet und das in eine Leibrente umzurechnende Kapital verteilen.
Wert der verkauften Rechte = unbelasteter Immobilienwert − Wert des vorbehaltenen Rechts.
Das DUH steht für den Vorteil, weiter in der Wohnung leben zu dürfen. Sein Wert wird dem Verkäufer nicht ausgezahlt und nicht zum Bouquet addiert.
Rechenbeispiel: Immobilienwert 2.000.000 €, Bouquet 200.000 € und jährlicher Netto-Wohnvorteil 60.000 €. Die Faktoren 20, 15 und 10 sind rein illustrativ: Sie sind weder Lebenserwartungen noch eine amtliche Tabelle. Das Alter allein bestimmt den Preis nicht.
Beispielrechnung: die Spalte „70 Jahre“
Bei einem beispielhaften DUH-Wert von 900.000 € beträgt der Wert der verkauften Rechte 1.100.000 €: 2.000.000 € − 900.000 €. Nach einem Bouquet von 200.000 € verbleiben 900.000 € zur Umrechnung in eine Rente. Mit dem angenommenen Faktor 15 ergibt die vereinfachte Rechnung 900.000 € ÷ 15 = 60.000 € jährlich, entsprechend 5.000 € monatlich, ohne Indexierung.
Der tatsächlich gezahlte Gesamtbetrag steht bei Unterzeichnung nicht fest, da die Zahlungsdauer vom Leben des oder der Berechtigten abhängt. Eine Leibrente ist kein Darlehen mit fester Rückzahlungsdauer.
Wie werden DUH, Nießbrauch und nue-propriété bewertet?
1. Den unbelasteten Wohnungswert ermitteln
Berücksichtigt werden vergleichbare Verkäufe in Monaco, Viertel, Gebäude, Fläche, Etage, Aussicht, Zustand, Terrasse, Stellplatz und Serviceangebote. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ersetzt keine individuelle Bewertung.
2. Das persönliche Nutzungs- und Wohnrecht bewerten
Ein wirtschaftlicher Ansatz bewertet den Netto-Wohnvorteil des Verkäufers während der Nutzungsdauer:
DUH-Wert ≈ jährlicher Netto-Wohnvorteil × geeigneter versicherungsmathematischer Faktor.
Der Faktor berücksichtigt Überlebenswahrscheinlichkeiten und die Abzinsung zukünftiger Vorteile auf ihren heutigen Wert. Alter, Zahl der Berechtigten, Dauer der Rechte, Kostenverteilung und Vertragsklauseln beeinflussen das Ergebnis. Ein Recht bis zum Tod des letzten Überlebenden muss entsprechend bewertet werden.
3. Nießbrauch und bloßes Eigentum bewerten
Der Nießbrauch umfasst die Möglichkeit, Mieterträge zu erzielen, und kann deshalb wertvoller sein als ein vergleichbares DUH. Seine Bewertung berücksichtigt insbesondere den möglichen Nettomietertrag, die voraussichtliche Dauer und die zu tragenden Kosten.
Wirtschaftlicher Wert der nue-propriété = Wert des vollen Eigentums − wirtschaftlicher Wert des Nießbrauchs.
Prozentsätze sind im Einzelfall zu bestimmen. Ein Rechenbeispiel oder eine ausländische Steuertabelle ersetzt keine Bewertung, die zur Immobilie und zum monegassischen Rechtsrahmen passt.
Wie werden Bouquet und Leibrente festgelegt?
Der Bouquet wird bei Vertragsabschluss gezahlt. Er ist nicht verpflichtend; es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz für alle Verkäufe. Die Leibrente wird aus dem verbleibenden Kapital, dem gewählten Faktor und den Zahlungsbedingungen berechnet.
Bei sonst gleichen Bedingungen senkt ein höherer Bouquet die Rente. Zahlungsrhythmus, Indexierung, Regelungen zugunsten eines überlebenden Berechtigten und Zahlungssicherheiten sollten mit dem Notar in der Urkunde festgelegt werden.
Wer trägt Kosten und Reparaturen beim viager occupé?
Es wäre falsch, sämtliche Kosten automatisch dem Verkäufer zuzuordnen. Die Verteilung hängt vom vorbehaltenen Recht, den geltenden Regeln und den Vertragsklauseln ab. Beim Nießbrauch unterscheidet das monegassische Zivilgesetzbuch zwischen laufenden Instandhaltungsreparaturen und größeren Reparaturen; dabei gelten Ausnahmen. Laufende Kosten, Bauarbeiten und Versicherungen sollten vor der Unterzeichnung geklärt werden.
Zu den Rechten und Reparaturen siehe das monegassische Zivilgesetzbuch, insbesondere Artikel 481, 490, 491 und 510–520 (auf Französisch).
Viager-Immobilie in Monaco finden oder Wohnung bewerten lassen
Sie suchen eine Viager-Immobilie in Monaco? Nennen Sie uns Ihr bevorzugtes Viertel, die gewünschte Fläche, Ihr Bouquet-Budget, Ihre mögliche Rentenzahlung und Ihren Bedarf an sofortiger oder späterer Nutzung. Wir begleiten Sie bei der Suche.
Sie möchten Ihre Wohnung auf Leibrentenbasis verkaufen? MONACO PROPERTIES bietet eine individuelle Bewertung und eine Prüfung der Möglichkeiten: DUH oder Nießbrauch, Bouquet und Rente.
Tel.: +377 97 97 33 97
WhatsApp: +33 6 40 62 65 76
E-Mail: info@mpmonaco.com
