Viager в Монако: покупка, продажа и оценка
Вы хотите купить недвижимость по схеме viager в Монако или продать квартиру, продолжая в ней жить? Такая продажа предусматривает пожизненную ренту и, если стороны договорились, первоначальную единовременную выплату — bouquet. Условия закрепляются в нотариальном акте.
Для понимания сделки важно разграничить стоимость квартиры, права, сохраняемые продавцом, и порядок оплаты. MONACO PROPERTIES поможет оценить объект и рассмотреть варианты сделки в Монако.
Viager с сохранением проживания и без него: в чём разница?
При viager occupé продавец сохраняет определённое в акте право на жильё и может продолжать жить в нём, получая ренту. Покупатель учитывает это право при оценке приобретаемой недвижимости.
При viager libre продавец не сохраняет право пользования. Покупатель может сразу использовать квартиру для проживания или сдачи в аренду с учётом правил, применимых к объекту.
DUH, узуфрукт и nue-propriété: какие права получает каждая сторона?
Droit d’usage et d’habitation (DUH) — личное право пользования и проживания. Оно позволяет продавцу жить в квартире на условиях акта, но не даёт права сдавать её в аренду и получать арендный доход. Если сохраняется единый DUH, пользование и проживание не являются двумя отдельными вычетами из цены.
Узуфрукт даёт более широкие возможности: его обладатель может проживать в квартире либо сдавать её и получать доход в рамках применимых правил. Nue-propriété — право собственности без узуфрукта, часто называемое «голой собственностью».
| Вопрос | DUH | Узуфрукт |
|---|---|---|
| Может ли продавец жить в квартире? | Да, на условиях акта | Да |
| Может ли он сдавать её и получать доход? | Нет | Да, с учётом применимых правил |
| Что приобретает покупатель? | Собственность, обременённую DUH | Nue-propriété |
Продажа с сохранением DUH юридически отличается от продажи nue-propriété с сохранением узуфрукта. Если продавец съезжает, узуфрукт может позволить ему сдавать жильё; DUH такой возможности не даёт. Последствия досрочного освобождения квартиры следует определить в акте.
Как складывается цена viager в Монако?
- Оценивают полную стоимость квартиры без сохраняемого продавцом права.
- Вычитают стоимость DUH или узуфрукта.
- Распределяют стоимость продаваемых прав между первым взносом bouquet и капиталом, преобразуемым в пожизненную ренту.
Стоимость продаваемых прав = полная стоимость объекта − стоимость сохраняемого права.
DUH отражает выгоду от возможности оставаться в квартире. Это не деньги, выплачиваемые продавцу, и его стоимость не прибавляется к bouquet.
Учебный пример: объект стоимостью 2 000 000 €, первый взнос 200 000 € и чистая выгода от проживания 60 000 € в год. Коэффициенты 20, 15 и 10 условны: это не ожидаемый срок жизни и не официальная шкала. Возраст сам по себе не определяет цену.
Пример расчёта: колонка «70 лет»
При условной стоимости DUH 900 000 € продаваемые права оцениваются в 1 100 000 €: 2 000 000 € − 900 000 €. После первого взноса 200 000 € остаётся 900 000 € для преобразования в ренту. С условным коэффициентом 15 упрощённый расчёт даёт 900 000 € ÷ 15 = 60 000 € в год, или 5 000 € в месяц, без индексации.
Итоговая сумма выплат на момент подписания неизвестна: их продолжительность зависит от жизни получателя или получателей ренты. Пожизненная рента не является кредитом с фиксированным сроком погашения.
Как оценить DUH, узуфрукт и nue-propriété?
1. Определить полную стоимость квартиры
Учитываются сопоставимые продажи в Монако, район, здание, площадь, этаж, вид, состояние, терраса, парковка и услуги резиденции. Средняя цена квадратного метра не заменяет индивидуальную оценку.
2. Оценить личное право проживания
Экономический подход оценивает чистую выгоду продавца от проживания в течение срока действия права:
Стоимость DUH ≈ годовая чистая выгода от проживания × подходящий актуарный коэффициент.
Коэффициент учитывает вероятности дожития и дисконтирование будущих выгод к текущей стоимости. На результат влияют возраст, число правообладателей, срок права, распределение расходов и условия акта. Если право сохраняется до смерти последнего из двух правообладателей, это необходимо учитывать отдельно.
3. Оценить узуфрукт и nue-propriété
Узуфрукт включает возможность получать аренду и потому может стоить больше сопоставимого DUH. Его оценка учитывает потенциальный чистый арендный доход, вероятную продолжительность права и расходы.
Экономическая стоимость nue-propriété = стоимость полной собственности − экономическая стоимость узуфрукта.
Процентные соотношения рассчитываются индивидуально. Пример или иностранная налоговая шкала не заменяют оценку конкретного объекта с учётом законодательства Монако.
Как определяют bouquet и ренту?
Bouquet выплачивается при подписании. Он не обязателен, и единого процента для всех сделок нет. Рента рассчитывается исходя из оставшегося капитала, выбранного коэффициента и условий выплат.
При прочих равных больший первый взнос уменьшает ренту. Периодичность, индексацию, условия в пользу пережившего получателя и гарантии оплаты следует согласовать с нотариусом и закрепить в акте.
Кто оплачивает расходы и ремонт при viager occupé?
Неверно считать, что все расходы автоматически несёт продавец. Распределение зависит от сохраняемого права, применимых норм и условий акта. Для узуфрукта Гражданский кодекс Монако разграничивает текущий и крупный ремонт, предусматривая исключения. До подписания необходимо определить, кто оплачивает текущие расходы, работы и страхование.
Подробнее о правах и ремонте: Гражданский кодекс Монако, в частности статьи 481, 490, 491 и 510–520 (на французском).
Найти объект viager или заказать оценку недвижимости в Монако
Ищете недвижимость по схеме viager в Монако? Сообщите нам желаемый район, площадь, бюджет первого взноса, допустимый размер ренты и необходимость немедленного или отложенного заселения. Мы поможем с поиском подходящего объекта.
Хотите продать квартиру по схеме viager? MONACO PROPERTIES предлагает индивидуальную оценку и анализ вариантов: DUH или узуфрукт, первый взнос и рента.
Тел.: +377 97 97 33 97
WhatsApp: +33 6 40 62 65 76
E-mail: info@mpmonaco.com
