Преимущественное право покупки в Монако: когда оно может применяться при продаже недвижимости?
Когда собственник решает продать квартиру или здание в Монако, подписание соглашения с покупателем не всегда означает, что именно этот покупатель обязательно станет собственником.
В определённых ситуациях, предусмотренных законодательством Монако, государство, наниматель жилья или, в коммерческой сфере, арендатор помещения может обладать преимущественным правом покупки. Существует также особый механизм, позволяющий налоговым органам вмешаться, если они считают заявленную цену недостаточной.
Поэтому и продавцу, и покупателю важно своевременно выявить такие ситуации. Преимущественное право покупки не является общим правилом, распространяющимся на все продажи недвижимости в Монако: оно основано на конкретных нормах и зависит, в частности, от даты постройки здания, правового режима помещения, его занятости и характера сделки.
Что такое преимущественное право покупки?
Преимущественное право покупки позволяет его обладателю занять место предполагаемого покупателя на условиях, предусмотренных законом.
Иными словами, собственник по-прежнему свободен решать, продавать ли своё имущество. Однако, если применяется преимущественное право покупки, он должен соблюсти процедуру, позволяющую обладателю этого права решить, желает ли тот приобрести объект в приоритетном порядке.
В Монако следует, в частности, различать:
- преимущественное право покупки государства в рамках закона № 1.235;
- преимущественное право покупки нанимателя при определённых продажах, подпадающих под тот же закон;
- отдельные права, применимые к коммерческим помещениям;
- особый механизм в пользу казначейства, когда заявленная цена признаётся недостаточной при соблюдении установленных законом условий.
1. Основной случай в жилищной сфере: старое жильё, подпадающее под закон № 1.235
Закон № 1.235 от 28 декабря 2000 года касается определённых жилых помещений, построенных или завершённых до 1 сентября 1947 года. Его статья 38 устанавливает механизм преимущественной покупки для некоторых сделок с помещениями, входящими в сферу его применения.
Норма охватывает, в частности, отдельные случаи добровольного возмездного отчуждения и некоторые случаи внесения имущества в капитал компаний. Поэтому данный вопрос необходимо проверить, если квартира находится в старом здании в Монако.
Однако одного лишь предполагаемого возраста здания недостаточно для определения применимого режима. Закон предусматривает исключения, а правовое положение объекта необходимо подтвердить. По этому вопросу следует обратиться к нотариусу, сопровождающему сделку.
2. Декларацию о намерении необходимо направить Государственному министру
Если сделка подпадает под механизм статьи 38, Государственному министру необходимо направить декларацию о намерении в предусмотренной нормой форме.
В декларации указываются, в частности, цена и условия предполагаемой сделки. Закон придаёт этой формальности особое значение и предусматривает последствия несоблюдения процедуры.
В течение установленного законом срока декларация имеет силу предложения о продаже. Государственный министр может затем сообщить о решении государства приобрести объект на заявленных условиях.
3. Какой срок предоставлен государству для ответа?
Статья 38 предусматривает срок в один месяц со дня уведомления о декларации для осуществления преимущественного права покупки государства.
Если государство решает приобрести объект, сделка продолжается в соответствии с процедурой и сроками, предусмотренными нормой.
Если государство не осуществляет своё право, в отношении сданного внаём жилья может возникнуть второй вопрос: обладает ли сам наниматель преимущественным правом покупки?
4. В некоторых случаях наниматель может обладать преимущественным правом покупки
При соблюдении условий закона № 1.235 и после этапа, касающегося государства, наниматель жилья может обладать преимущественным правом покупки.
В таком случае собственник должен сообщить ему цену и условия продажи в форме, предусмотренной нормой.
Предложение, направленное нанимателю, является безотзывным в течение установленного законом срока. Наниматель может решить приобрести жильё на сообщённых ему условиях.
Сначала государство, затем наниматель
Это важный момент для понимания процедуры: в рамках механизма статьи 38 возможность преимущественной покупки государством рассматривается до соответствующей возможности нанимателя.
5. Финансирование покупки нанимателем
Закон также предусматривает случай, когда нанимателю, желающему осуществить своё право, необходимо привлечь финансирование.
При соблюдении установленных нормой условий осуществление этого права может быть связано с отлагательным условием получения одного или нескольких кредитов. При этом применимые сроки должны строго соблюдаться.
В конкретной сделке нотариус должен проверить даты уведомления, принятия предложения и финансирования, чтобы обеспечить надлежащее соблюдение процедуры.
6. Что происходит, если ни государство, ни наниматель не осуществляют преимущественное право покупки?
Собственник может продолжить продажу предполагаемому третьему лицу при условии соблюдения требований и сроков, вытекающих из процедуры.
Если продажа в итоге не совершается в установленный срок либо её условия существенно изменяются, перед заключением сделки может потребоваться повторная проверка процедуры.
Поэтому не рекомендуется считать декларацию в рамках преимущественной покупки формальностью, действующей бессрочно для всех будущих продаж объекта.
7. Распространяются ли эти правила на все старые объекты недвижимости?
Нет. Закон предусматривает несколько исключений, и необходимо изучить конкретный объект и его правовую историю.
Статья 38 предусматривает, в частности, исключения для определённых операций, в том числе передачи долей в общей долевой собственности между сособственниками и некоторых продаж, затрагивающих только вспомогательные помещения или объекты, такие как подвалы, парковочные места или кладовые.
Поэтому нельзя автоматически делать вывод из даты постройки здания, что любая продажа в нём подчиняется одному и тому же преимущественному праву покупки.
8. Преимущественное право покупки государства ограничено правовыми рамками
Суды Монако уже рассматривали вопросы контроля за осуществлением преимущественного права покупки государства, предусмотренного законом № 1.235.
Верховный суд, в частности, проверял обоснованность решения о преимущественной покупке с точки зрения общественного интереса. Это напоминает о том, что, хотя законодательство предоставляет государству полномочия преимущественной покупки в определённых случаях, их осуществление остаётся под судебным контролем.
9. Что касается квартиры, подпадающей под закон № 887?
Закон № 887 и закон № 1.235 устанавливают два разных режима. Поэтому процедуру преимущественной покупки по статье 38 закона № 1.235 нельзя автоматически переносить на квартиру, подпадающую под закон № 887.
Перед продажей необходимо точно определить статус жилья и получить у нотариуса подтверждение применимых формальностей.
Читайте также:
10. Для некоторых коммерческих помещений также существует преимущественное право покупки
Законодательство Монако о коммерческой аренде в определённых ситуациях предусматривает преимущественное право покупки в пользу арендатора помещения, используемого для коммерческой, промышленной или ремесленной деятельности, когда собственник продаёт сданные в аренду помещения.
Этот режим имеет собственные условия и исключения. Его не следует путать с режимом, применимым к жилью по закону № 1.235.
Поэтому сделка со зданием, в котором находятся помещения разных типов, может потребовать особенно внимательного анализа применимых прав.
11. Особый механизм при признании заявленной цены недостаточной
Законодательство Монако также предусматривает совершенно иной механизм, когда администрация считает цену, заявленную при передаче недвижимости, недостаточной.
На условиях, предусмотренных законом № 580 от 29 июля 1953 года, Управление налоговых служб может осуществить в пользу Княжеского казначейства преимущественное право покупки, основанное на заявленной цене, в порядке, установленном применимыми нормами.
Цель этого механизма отличается от цели преимущественной покупки жилья в защищённом секторе. Он касается, в частности, достоверности стоимости, заявленной для налоговых целей.
На практике продавец и покупатель должны следить за тем, чтобы цена, указанная в документах, действительно соответствовала условиям сделки.
12. Почему следует проверить преимущественное право покупки до принятия предложения?
Если собственник выявит этот вопрос лишь за несколько дней до подписания, это может привести к трудностям и ненужным задержкам.
До вывода старой квартиры на рынок желательно установить:
- дату постройки или завершения строительства здания;
- правовой режим жилья;
- свободно ли оно или сдано внаём;
- характер договора найма;
- возможные права нанимателя;
- точный характер продаваемых объектов;
- включает ли сделка коммерческие помещения;
- предполагаемую структуру сделки.
Эти сведения также позволяют правильно составить предложение или предварительный договор и включить в него необходимые оговорки или условия.
13. Влияет ли преимущественное право покупки на стоимость квартиры?
Не обязательно. Преимущественное право покупки — это прежде всего правовое и процедурное ограничение, а не метод оценки.
Однако правовой режим жилья сам по себе может влиять на его стоимость. Квартира в свободном секторе, сданная внаём квартира и квартира с особым правовым режимом не обязательно привлекают одинаковый круг покупателей и не всегда предлагают одинаковые возможности проживания.
Поэтому оценка квартиры в Монако должна учитывать её правовой режим наряду с адресом, площадью, этажом, видом, состоянием и дополнительными помещениями или объектами.
Часто задаваемые вопросы
Может ли государство осуществить преимущественное право покупки любой продаваемой квартиры в Монако?
Нет. Не существует общего права, позволяющего государству занять место покупателя при каждой продаже недвижимости в Княжестве. Каждое преимущественное право покупки основано на конкретной норме и определённых условиях.
Подпадают ли автоматически под эти правила все здания, построенные до 1947 года?
Нет. Дата постройки служит первым ориентиром, но закон № 1.235 содержит исключения, и необходимо проверить точное положение конкретного объекта.
Подчиняется ли отдельно продаваемое парковочное место тому же преимущественному праву покупки?
Статья 38 закона № 1.235 предусматривает, в частности, исключение для определённых отчуждений, затрагивающих только вспомогательные помещения или объекты, включая парковочные места, подвалы и кладовые. Тем не менее правовую квалификацию операции необходимо подтвердить для конкретного случая.
Подпадает ли под эти правила передача доли между сособственниками?
Норма предусматривает исключение для передачи долей в общей долевой собственности между сособственниками.
Каков срок осуществления преимущественного права покупки государства по закону № 1.235?
Статья 38 предусматривает срок в один месяц со дня уведомления о декларации о намерении.
Планируете продать квартиру в Монако?
До вывода объекта на рынок Monaco Properties может помочь вам определить его основные характеристики, правовой режим и позиционирование на рынке.
Мы можем подготовить первоначальное заключение о стоимости на основании предоставленных сведений и документов, а затем организовать осмотр, чтобы подтвердить эту оценку и подготовить продажу.
Запросить оценку вашей квартиры в Монако
Общая информационная статья, обновлена в сентябре 2026 года. Правила преимущественной покупки зависят от положения объекта и предполагаемой сделки. Их применение должно быть подтверждено нотариусом, сопровождающим сделку.
