Droit de préemption à Monaco : quand peut-il s’appliquer à une vente immobilière ?
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un appartement ou un immeuble à Monaco, la signature d’un accord avec un acquéreur ne signifie pas toujours que celui-ci deviendra nécessairement propriétaire.
Dans certaines situations prévues par la législation monégasque, l’État, un locataire ou, dans un contexte commercial, le preneur d’un local peut bénéficier d’un droit de préemption. Il existe également un mécanisme particulier permettant à l’administration fiscale d’intervenir lorsqu’elle considère qu’un prix déclaré est insuffisant.
Pour un vendeur comme pour un acquéreur, il est donc important d’identifier ces situations suffisamment tôt. La préemption n’est pas une règle générale applicable à toutes les ventes immobilières à Monaco : elle résulte de textes précis et dépend notamment de la date de construction de l’immeuble, du régime juridique du local, de son occupation et de la nature de l’opération.
Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?
Le droit de préemption donne à son bénéficiaire la possibilité de se substituer à l’acquéreur envisagé, dans les conditions prévues par la loi.
Autrement dit, le propriétaire reste libre de décider de vendre son bien. Mais lorsqu’un droit de préemption s’applique, il doit respecter une procédure permettant au bénéficiaire de décider s’il souhaite acheter en priorité.
À Monaco, il faut notamment distinguer :
- le droit de préemption de l’État dans le cadre de la loi n° 1.235 ;
- le droit de préemption du locataire dans certaines ventes relevant de cette même loi ;
- certains droits applicables aux locaux commerciaux ;
- un mécanisme particulier au profit du Trésor lorsque le prix déclaré est jugé insuffisant dans les conditions prévues par la loi.
1. Le principal cas en matière d’habitation : les logements anciens relevant de la loi n° 1.235
La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 concerne certains locaux à usage d’habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Son article 38 organise un dispositif de préemption pour certaines opérations portant sur les locaux entrant dans son champ d’application.
Le texte vise notamment certaines aliénations volontaires à titre onéreux et certains apports en société. Il s’agit donc d’un point à vérifier lorsqu’un appartement est situé dans un immeuble ancien de Monaco.
Le seul âge apparent de l’immeuble ne suffit toutefois pas à déterminer le régime applicable. La loi prévoit des exclusions et la situation juridique du lot doit être confirmée. Le notaire chargé de la transaction est l’interlocuteur naturel pour cette vérification.
2. Une déclaration d’intention doit être adressée au Ministre d’État
Lorsqu’une opération relève du dispositif de l’article 38, une déclaration d’intention doit être adressée au Ministre d’État dans les formes prévues par le texte.
Cette déclaration indique notamment le prix et les conditions de l’opération envisagée. La loi attache une importance particulière à cette formalité et prévoit des conséquences en cas de non-respect de la procédure.
La déclaration vaut offre de vente pendant le délai prévu par la loi. Le Ministre d’État peut alors faire connaître la décision de l’État d’acquérir le bien aux conditions déclarées.
3. Quel délai l’État possède-t-il pour répondre ?
L’article 38 prévoit un délai d’un mois à compter de la notification de la déclaration pour l’exercice du droit de préemption de l’État.
Si l’État décide de se porter acquéreur, la transaction se poursuit selon la procédure et les délais prévus par le texte.
Si l’État n’exerce pas son droit, une seconde question peut se poser lorsque le logement est loué : le locataire dispose-t-il lui-même d’un droit de préemption ?
4. Dans certains cas, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption
Lorsque les conditions prévues par la loi n° 1.235 sont réunies, et après l’étape concernant l’État, le locataire du logement peut bénéficier d’un droit de préemption.
Le propriétaire doit alors lui communiquer le prix et les conditions de la vente dans les formes prévues par le texte.
L’offre faite au locataire est irrévocable pendant le délai légal. Le locataire peut décider d’acquérir le logement aux conditions qui lui ont été communiquées.
L’État intervient avant le locataire
C’est un point important dans la compréhension de la procédure : dans le dispositif de l’article 38, la possibilité de préemption de l’État est examinée avant celle du locataire.
5. Le financement du locataire
La loi prévoit également le cas dans lequel le locataire qui souhaite exercer son droit doit recourir à un financement.
L’exercice de son droit peut, dans les conditions du texte, être assorti d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un ou plusieurs prêts. Les délais applicables doivent alors être strictement respectés.
Dans une transaction concrète, le notaire doit vérifier les dates de notification, d’acceptation et de financement afin de sécuriser la procédure.
6. Que se passe-t-il si ni l’État ni le locataire ne préemptent ?
Le propriétaire peut alors poursuivre la vente au tiers envisagé, sous réserve de respecter les conditions et délais résultant de la procédure.
Lorsque la vente n’est finalement pas réalisée dans le délai prévu ou que ses conditions sont modifiées de manière substantielle, une nouvelle vérification de la procédure peut être nécessaire avant de conclure l’opération.
Il est donc déconseillé de considérer une déclaration de préemption comme une formalité valable indéfiniment pour toutes les ventes futures du bien.
7. Tous les biens anciens sont-ils concernés ?
Non. La loi prévoit plusieurs exclusions et il faut analyser le lot concerné et son historique juridique.
L’article 38 prévoit notamment des exceptions pour certaines opérations, dont les cessions de droits indivis entre indivisaires et certaines ventes portant uniquement sur des locaux accessoires tels que caves, parkings ou débarras.
Il ne faut donc pas déduire automatiquement de la date de construction d’un immeuble que toute vente qui s’y déroule est soumise au même droit de préemption.
8. Le droit de préemption de l’État est juridiquement encadré
La jurisprudence monégasque a eu l’occasion de contrôler l’exercice du droit de préemption de l’État prévu par la loi n° 1.235.
Le Tribunal Suprême a notamment examiné la justification d’une décision de préemption au regard de l’intérêt général. Cela rappelle que, si la législation confère à l’État un pouvoir de préemption dans certains dossiers, son exercice reste soumis au contrôle juridictionnel.
9. Qu’en est-il d’un appartement relevant de la loi n° 887 ?
La loi n° 887 et la loi n° 1.235 constituent deux régimes distincts. Il ne faut donc pas transposer automatiquement à un appartement relevant de la loi n° 887 la procédure de préemption de l’article 38 de la loi n° 1.235.
Avant une vente, il faut déterminer précisément le statut du logement et faire confirmer par le notaire les formalités applicables.
À lire également :
10. Il existe également un droit de préemption concernant certains locaux commerciaux
La législation monégasque sur les baux commerciaux prévoit, dans certaines situations, un droit de préemption au profit du preneur d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal lorsque le propriétaire vend les locaux loués.
Ce régime comporte ses propres conditions et exceptions. Il ne doit pas être confondu avec celui applicable aux logements relevant de la loi n° 1.235.
Une opération portant sur un immeuble comprenant plusieurs types de locaux peut donc nécessiter une analyse particulièrement attentive des droits applicables.
11. Le mécanisme particulier en cas de prix déclaré jugé insuffisant
La législation monégasque prévoit également un mécanisme très différent lorsque l’administration estime insuffisant le prix déclaré lors d’une mutation immobilière.
Dans les conditions prévues par la loi n° 580 du 29 juillet 1953, la Direction des Services Fiscaux peut exercer au profit du Trésor princier un droit de préemption fondé sur le prix déclaré, selon les modalités prévues par les textes applicables.
Ce mécanisme n’a pas la même finalité que la préemption des logements du secteur protégé. Il concerne notamment la sincérité de la valeur déclarée pour les besoins fiscaux.
En pratique, vendeur et acquéreur doivent donc veiller à ce que le prix porté dans les actes corresponde réellement aux conditions de la transaction.
12. Pourquoi vérifier la préemption avant d’accepter une offre ?
Pour un propriétaire, identifier la question seulement quelques jours avant la signature peut entraîner des difficultés et des délais inutiles.
Avant la commercialisation d’un appartement ancien, il est préférable de déterminer :
- la date de construction ou d’achèvement de l’immeuble ;
- le régime juridique du logement ;
- s’il est libre ou loué ;
- la nature du bail ;
- les droits éventuels du locataire ;
- la nature exacte des lots vendus ;
- si l’opération comprend des locaux commerciaux ;
- la structure envisagée pour la transaction.
Ces éléments permettent également de rédiger correctement l’offre ou l’avant-contrat et d’y intégrer les réserves ou conditions nécessaires.
13. Le droit de préemption influence-t-il la valeur de l’appartement ?
Pas nécessairement. Un droit de préemption est d’abord une contrainte juridique et procédurale, et non une méthode d’évaluation.
En revanche, le régime juridique du logement peut lui-même influencer sa valeur. Un appartement du secteur libre, un appartement loué et un appartement relevant d’un régime particulier ne disposent pas forcément de la même clientèle ni du même potentiel d’occupation.
C’est pourquoi l’estimation d’un appartement à Monaco doit intégrer son régime juridique au même titre que son adresse, sa surface, son étage, sa vue, son état et ses annexes.
Questions fréquentes
L’État peut-il préempter n’importe quel appartement vendu à Monaco ?
Non. Il n’existe pas un droit général permettant à l’État de se substituer à l’acquéreur dans chaque vente immobilière de la Principauté. Chaque droit de préemption repose sur un texte et des conditions précises.
Tous les immeubles construits avant 1947 sont-ils automatiquement concernés ?
Non. La date de construction est un premier indicateur, mais la loi n° 1.235 comporte des exclusions et il faut vérifier la situation exacte du lot.
Un parking vendu seul est-il soumis au même droit de préemption ?
L’article 38 de la loi n° 1.235 prévoit notamment une exclusion pour certaines aliénations portant uniquement sur des locaux accessoires, dont les parkings, caves et débarras. La qualification de l’opération doit néanmoins être confirmée pour le dossier concerné.
Une cession entre indivisaires est-elle concernée ?
Le texte prévoit une exclusion pour les cessions de droits indivis entre indivisaires.
Quel est le délai de préemption de l’État sous la loi n° 1.235 ?
L’article 38 prévoit un délai d’un mois à compter de la notification de la déclaration d’intention.
Vous envisagez de vendre un appartement à Monaco ?
Avant la mise sur le marché, Monaco Properties peut vous aider à identifier les principales caractéristiques du bien, son régime juridique et son positionnement de marché.
Nous pouvons établir un premier avis de valeur à partir des informations et documents communiqués, puis organiser une visite afin de confirmer cette estimation et préparer la commercialisation.
Demander une estimation de votre appartement à Monaco
Article d’information générale mis à jour en septembre 2026. Les règles de préemption dépendent de la situation du bien et de l’opération envisagée. Leur application doit être confirmée par le notaire chargé de la transaction.
